Démarches pour vendre sa maison : tout savoir - un homme de trois quarts, un livre à la main , stylo de l'autre porté au menton, en pleine réflexion

Démarches pour vendre sa maison : tout savoir

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 6 min

S’étendant sur plusieurs mois, la vente d’un bien immobilier implique une succession de procédures et démarches administratives et juridiques à accomplir. Un marathon qu’il convient de bien préparer pour réaliser son projet de vente dans les meilleures conditions. En quoi consistent les démarches pour vendre une maison ? Estimation en Ligne vous guide pour une vente réussie.

L’estimation du bien immobilier

Première étape essentielle pour réussir à vendre rapidement sa maison : proposer son bien au juste prix. Pour y parvenir, il importe de faire le point sur le prix du marché immobilier. Comment ? Diverses solutions sont possibles :

  • vous renseigner sur le prix d’achat ou de vente de maisons similaires dans votre quartier par l’intermédiaire de vos voisins ou des annonces Internet
  • solliciter l’estimation immobilière de votre maison par des professionnels de l’immobilier.

Cette deuxième option s’avère, sans aucun doute, la plus recommandée, car un agent immobilier applique une méthodologie bien rodée, qui ne laisse pas de place à l’approximation. En effet, il tient compte non seulement de la localisation du logement et de sa superficie, mais également des spécificités de votre bien.

Obtenir plusieurs estimations d’agence immobilière vous aidera donc à fixer le prix de vente. Un gage de positionner tout de suite votre logement au bon prix pour pouvoir rapidement concrétiser votre nouveau projet.

À noter : certains éléments impactent le prix de vente, comme l’ancienneté de la construction. Une maison de moins de deux ans est encore considérée comme neuve, tandis qu’au-delà, il s’agit d’une « maison ancienne ». De même, la manière de vendre influe sur le prix de vente d’un bien et les démarches à réaliser. Vous pouvez, en effet, décider de la vente d’une maison louée, d’une maison en viager ou encore procéder à une vente aux enchères. Des spécificités qui exigent de bien se renseigner.

Le choix des modalités de vente, avec ou sans intermédiaire

Votre décision de vendre est prise ? Reste à choisir les modalités de cette mise en vente. À cette étape, la question essentielle à se poser est de savoir si vous allez tenter de vendre votre logement par vous-même, de particulier à particulier, via des annonces Internet ou des supports papier… Ou si vous comptez faire appel à des intermédiaires, comme des agences immobilières ou un notaire.

Si passer par une agence s’avère plus onéreux (compter une commission de 3 à 10 % du prix du bien), cette dernière option présente néanmoins plusieurs avantages :

  • la maîtrise par le professionnel de l’immobilier de la loi en vigueur pour une transaction immobilière sereine
  • son savoir-faire pour la rédaction d’une annonce immobilière efficace
  • la délégation de l’organisation des visites
  • l’obtention de conseils pour préparer la mise en vente permettant de mettre son bien en valeur.

Vous pouvez au choix accorder un mandat exclusif à une agence ou un mandat simple. Dans ce dernier cas, l’annonce de votre maison fera l’objet d’une diffusion dans plusieurs agences.

Les visites du bien immobilier

Étape-clé d’une démarche de vente de maison, la visite de votre bien exige quelques préparatifs. Il convient de ranger et nettoyer votre logement, de le désencombrer, et éventuellement de procéder à quelques réparations ou rafraîchissements de peinture. Autant de précautions qui permettront de faire bonne impression aux potentiels acquéreurs et de faciliter la vente. Ces efforts se révéleront d’ailleurs un préalable à des visites. En effet, ils s’avèrent essentiels à la réalisation de photos avantageuses qui donneront envie à des acquéreurs de visiter votre bien.

Le choix du notaire

Acteur indispensable à la réalisation d’une vente de maison ou appartement, un notaire a un rôle capital. En effet, il garantit la validité juridique d’une vente immobilière dans le temps. Ce professionnel s’assure de la bonne rédaction du contrat de vente et de sa bonne exécution.

Choisir son notaire n’est donc pas une simple formalité. Selon votre vécu, cette étape exigera plus ou moins de démarches. Si vous connaissez déjà un notaire dont vous êtes satisfait, n’hésitez pas à le solliciter. Sinon, il vous faudra mener votre enquête pour en trouver un.

Bon à savoir : vendeurs et acquéreurs peuvent opter pour des notaires différents qui se partageront alors les émoluments.

Les démarches pour vendre un bien et les renseignements à fournir

Un certain nombre d’informations et de pièces doivent être échangées entre acheteur et vendeur au cours de l’acte de vente.

Les informations indispensables

Un couple accompagné d'un homme en costume au sein d'une pièce de vie (salon et cuisine ouverte).

La loi impose au vendeur de fournir toutes les informations importantes qui concernent l’habitation. Toute omission importante peut être considérée comme une dissimulation de vices cachés et impliquer une sanction judiciaire. Celle-ci peut conduire à une réduction de prix en compensation des préjudices subis, voire à l’annulation de la vente dans les cas les plus graves.

Les documents à fournir par l’acquéreur et le vendeur

Divers justificatifs et documents administratifs devront être fournis tant par l’acheteur que le vendeur.

Le vendeur doit ainsi présenter :

  • des justificatifs d’identité, de domicile et de situation familiale
  • le titre de propriété
  • les avis d’imposition concernant l’immeuble
  • des documents d’autorisation de travaux ou de permis de construire, le cas échéant
  • les diagnostics techniques exigibles.

Pour l’acheteur, outre les documents justifiant de son identité, de son adresse et de sa situation familiale, il se devra de fournir :

  • des renseignements sur les modalités de financement (apport personnel, crédit immobilier, prêt-relais...) 
  • des informations sur la nature du projet d’achat (travaux, changement de destination de la construction).

Le diagnostic technique immobilier : une étape incontournable

Pas moins de 9 diagnostics doivent obligatoirement être réalisés et présentés aux potentiels acquéreurs pour encadrer au mieux leur achat immobilier. Parmi ceux-ci, on trouve notamment un diagnostic concernant la performance énergétique du logement, mais aussi des diagnostics concernant sa salubrité pour détecter la présence de plomb, d’amiante ou de termites.

Démarches pour vendre une maison : la signature du compromis de vente entre l’acheteur et le vendeur

Vous avez reçu une offre d’achat ? Votre projet de vente s’annonce bien engagé. Une phase de négociation peut s’avérer nécessaire si l’offre reçue n’est pas au prix. Quoi qu’il en soit, dès que vous serez tombés d’accord avec l’acquéreur, il se révélera temps de formaliser vos intentions.

L’acquéreur pourra solliciter une promesse de vente de la part du vendeur afin que ce dernier lui réserve sa maison le temps d’obtenir, par exemple, son prêt immobilier.

Autre solution : procéder à la signature d’un compromis de vente qui engage les deux parties. La rupture d’un tel contrat par une des parties implique le versement de dommages et intérêts à la partie lésée.

Démarches pour vendre une maison : les conditions

Trois mois vont alors s’écouler avant la signature de l’acte définitif de vente chez le notaire. Car l’acquisition d’un bien immobilier, et donc sa vente, sont soumis à diverses conditions.

L’obtention de l’offre de prêt par l’acquéreur

En effet, certaines clauses suspensives sont généralement prévues dans le compromis de vente, qui peuvent rendre caduc ce contrat. C’est le cas notamment concernant l’obtention du prêt par l’acheteur. Si l’acquéreur ne parvient pas à obtenir le crédit sollicité de sa banque, au bout de 60 à 70 jours, il y a alors annulation de la vente.

Le droit de préemption de la commune

Ce délai de 3 mois correspond aussi à la possibilité pour la commune de pouvoir exercer son droit de préemption sur le bien proposé à la vente.

Démarches pour vendre sa maison : la signature de l’acte authentique et la remise des clés à l’acquéreur

Vous avez réalisé les démarches précédentes avec succès ? La commune a renoncé à exercer son droit de préemption et l’acquéreur a obtenu son prêt immobilier ? Le moment vient alors de la signature de l’acte authentique de vente devant notaire.

Le vendeur peut alors procéder à la remise des clés de la maison à son nouveau propriétaire. L’office notarial remet, quant à lui, une attestation de vente aux deux parties.

L’acquéreur recevra son titre de propriété, en moyenne, après un délai d’un an.

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM