defiscalisation outre-mer - maison avec vue sur la mer

Défiscalisation outre-mer : quels dispositifs pour réduire ses impôts ?

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 5 min

Pour faire de la défiscalisation en outre-mer, vous avez le choix entre trois dispositifs : le Girardin social, le Girardin industriel et le Pinel. De nombreuses conditions doivent être respectées, sous peine de reprise de l’avantage fiscal par l’administration.

La défiscalisation outre-mer avec la loi Girardin 🏖️

En œuvre depuis le 20 juillet 2003, et prolongé jusqu’en 2025, le dispositif de défiscalisation outre-mer Girardin se scindent en deux volets : social et industriel. Les deux poursuivent un objectif : faire appel à des investisseurs privés pour soutenir la production de logements sociaux et le développement économique des territoires ultramarins.

En contrepartie, le fisc leur accorde une réduction d’impôt dite one shot 🔫, car elle est octroyée en une seule fois, lors de l’année de l’investissement.

⚠️ Il s’agit aussi d’un investissement à fonds perdus : l’investisseur ne récupère pas sa mise de départ.

👍 Cette opération s’avère tout de même avantageuse, notamment pour les contribuables fortement fiscalisés. Ils pourront diminuer leur impôt sur le revenu grâce à la réduction, supérieure à leur investissement initial.

Défiscaliser en outre-mer avec la loi Girardin social 🏢

Il n’est plus possible de faire de la défiscalisation en Girardin social pour les régions et départements d’outre-mer comme la Réunion, Mayotte ou la Guadeloupe depuis 2018.

😎 En revanche, le Girardin logement social reste accessible pour les collectivités d'outre-mer (îles Wallis et Futuna, Saint-Pierre-et-Miquelon, Polynésie Française, Nouvelle-Calédonie, Saint-Martin, Saint-Barthélemy), jusqu’en 2025.

Fonctionnement du Girardin social 👀

L’investisseur souscrit des parts sociales d’une société de portage dont l’objet est la construction de logements neufs, l’acquisition de biens immobiliers neufs ou la réalisation de travaux de réhabilitation sur des immeubles de plus de 25 ans. C’est la société qui s’engage à louer les logements pendant au moins 5 ans.

💡Le ticket d’entrée pour cette défiscalisation outre-mer est assez faible : 2 500 à 4 000 euros.

Avantage fiscal du Girardin volet social 💸

Le Code général des impôts offre un taux de réduction d’impôt de 50 % pour l’investissement en Girardin social.

✅ Avec une limite de 2 664 euros par mètre carré, il est ainsi possible de défiscaliser 60 000 euros !

👉 Conditions à respecter pour la défiscalisation Girardin social 👈

  • L’engagement de location est au minimum de 5 ans ;
  • Les biens doivent être loués à un organisme d'habitat à loyer modéré (HLM) ;
  • Le logement doit être loué sous conditions de plafonds de loyers et de ressources des locataires ;
  • L’appartement ou maison doit être proposé en location nue ou meublée, à titre de résidence principale.

Défiscaliser en outre-mer avec la loi Girardin industriel 🏭

defiscalisation outre-mer - chantier de construction d'une maison en bois avec des ouvriers

Cette défiscalisation outre-mer concerne la Guadeloupe, la Guyane, la Martinique, La Réunion, Mayotte, la Nouvelle-Calédonie, la Polynésie française, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, les Terres Australes et Antarctiques Françaises, Wallis-et-Futuna.

Fonctionnement du Girardin industriel 👀

Ce volet du Girardin a vocation à soutenir l’appareil productif industriel sur les territoires ultramarins, grâce à des investissements dans certains secteurs d’activité. 

Les investissements s’effectuent par le biais de société de portage, qui procède à l’acquisition et à la location de matériel pour le bénéfice d’une société exploitante.

En dessous de 250 000 euros, il s’agit d’un investissement Girardin de plein droit. Au-delà de ce montant, l’opération doit au préalable faire l’objet d’un agrément fiscal de Bercy.

Avantage fiscal du Girardin industriel 💸

Le taux des avantages fiscaux dépend de la nature et de la zone d’investissement. Il varie entre 38.25 % et 53.55 % du montant de l’investissement soit au maximum :

40 909 euros en Girardin de plein droit ;

52 951 euros en Girardin avec agrément.

👉Conditions à respecter pour le Girardin industriel 👈

  • La durée d’exploitation d’au moins 5 ans du matériel ;
  • L’obtention préalable de l’agrément fiscal le cas échéant.

Si ces deux dispositifs de défiscalisation outre-mer semblent alléchants de prime abord, ils ne sont pas sans risque. En effet, si la durée de portage ou d’exploitation n’est pas respectée, l’administration fiscale demandera le remboursement de la réduction d’impôt. Sans parler du risque d’utilisation frauduleuse des fonds par certains opérateurs !

La défiscalisation en outre-mer avec la loi Pinel 🏝️

Autre possibilité de défiscalisation dans l’outre-mer : la loi Pinel. Elle offre elle aussi une réduction d’impôt, dont le montant varie en fonction de la durée d’engagement de location. Elle concerne les collectivités d’outre-mer (COM), départements d’outre-mer (DOM) et la Nouvelle-Calédonie.

Avantage fiscal de la loi Pinel outre-mer 💸

Vous pouvez investir à hauteur de 300 000 euros maximum par an et de 5 500 euros par mètre carré. Vous choisissez une période d’engagement initiale de 6 ou 9 ans, que vous pouvez prolonger par période triennale jusqu’à 12 ans.

Lissé dans le temps, le taux de la défiscalisation Pinel outre-mer s’élève à :

32 % pour une période d’engagement de 12 ans ;

29 % pour une durée d’engagement de 9 ans ;

23 % pour une durée d’engagement de 6 ans.

À titre de comparaison, le dispositif de défiscalisation Pinel en métropole offre des taux de réduction de 12, 18 et 21 %.

💡Ces taux vont baisser à respectivement à 21,5 %, 26 % et 28,5 % en 2023, puis à 20 %, 23 % ou 25 % en 2024. Cette diminution concerne bien évidemment les investissements réalisés de 2023 et 2024.

👉Conditions à respecter pour la réduction d’impôt Pinel 👈

Outre l’engagement de location de 6, 9 ou 12 ans, il faut que :

  • Vous achetiez un bien immobilier neuf ou ancien à réhabiliter ;
  • Il soit mis en location dans les 12 mois suivant son achèvement ou son acquisition ;
  • Il soit loué en location vide à un locataire dont il constitue la résidence principale ;
  • Le bien neuf respecte un niveau de performance énergétique global, qui varie en fonction des COM et DOM. Cette condition ne concerne pas Mayotte.

Le propriétaire bailleur doit aussi s’assurer que le revenu fiscal de référence du locataire N-2 n’excède pas les plafonds suivants :

Enfin, il faut respecter les plafonds de loyers suivants :

✔️ 10.74 euros par mètre carré pour la Guadeloupe, Mayotte, la Réunion, la Guyane, la Martinique, Saint-Pierre et Miquelon et Saint-Martin ;

✔️ 12.87 euros/m2 pour les autres territoires ultramarins.

Une dernière bonne nouvelle pour la route 🎉? La défiscalisation en outre-mer est soumise au plafonnement des niches fiscales, mais avec un plafond augmenté. Il n’est pas de 10 000 euros, mais de 18 000 euros.

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM