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Défiscalisation immobilière loi Pinel : plafonds de ressources et loyers

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 5 min

La réduction d’impôt accordée en contrepartie d’un investissement locatif Pinel est subordonnée à de nombreuses conditions. Parmi elles, celles relatives aux plafonds de ressources et de loyers. Si elles ne sont pas respectées, elles entraîneront la reprise de l’avantage fiscal. Tout savoir sur les plafonds en défiscalisation immobilière loi Pinel !

Quels sont les plafonds de ressources des locataires en loi Pinel 2022 ?

Le dispositif de défiscalisation Pinel vous incite à investir en locatif grâce à une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 %. Les locataires ciblés par l’État sont ceux qui disposent de revenus modestes, mais toutefois trop élevés pour prétendre à un logement social.

C’est ainsi que l’investisseur ne peut pas choisir librement son locataire. Il doit opter pour un preneur dont le revenu fiscal de référence n’excède pas le plafond de ressources.

Le plafond de ressources des locataires varie en fonction de la zone de défiscalisation Pinel en métropole, et de la commune ciblée dans les DOM-TOM. Le site Service Public vous propose un simulateur pour connaître votre zone Pinel.

Le plafonnement des ressources dépend également du nombre de personnes composant le foyer fiscal.

À savoir : vous pouvez louer le bien immobilier à un membre de votre famille qui respecte le plafond de défiscalisation immobilière Pinel. Mais à une condition : que votre ascendant ou descendant ne soit rattaché à votre foyer fiscal.

Défiscalisation immobilière loi Pinel : plafonds de ressources en métropole

Il faut prendre en compte le revenu fiscal de référence des locataires à l’année N-2. Soit pour un investissement immobilier en 2022 les revenus de 2020. 

Les zones où la tension foncière est maximale, à savoir A bis et A, sont celles où le revenu fiscal de référence est le plus élevé.

Composition du foyer fiscal

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Zone B2

Personne seule

39 363 €

39 363 €

32 084 €

28 876 €

Couple

58 831 €

58 831 €

42 846 €

38 560 €

+ 1 personne à charge

77 120 €

70 718 €

51 524 €

46 372 €

+ 2 personnes à charge

92 076 €

84 708 €

62 202 €

55 982 €

+ 3 personnes à charge

109 552 €

100 279 €

73 173 €

65 856 €

+ 4 personnes à charge

123 275 €

112 844 €

82 465 €

74 219 €

Majoration par personne à charge supplémentaire

+ 13 734 €

+ 12 573 €

+ 9 200 €

+ 8 277 €

Exemple

Vous souhaitez louer un bien en dispositif Pinel à un couple avec deux enfants. Le logement est implanté à Lyon, ville qui se situe en zone A. Pour que l’administration ne reprenne pas la réduction d’impôt Pinel, il faut que le revenu fiscal de référence du ménage ne dépasse pas 70 718 €.

Défiscalisation immobilière loi Pinel : plafonds de ressources en outre-mer 

Les départements d’outre-mer, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon offrent les plafonds de revenus les moins généreux, car la tension locative est moins importante que dans les collectivités d’outre-mer. À noter également que les loyers sont très élevés dans les COM.

Composition du foyer fiscal

Guadeloupe 

Guyane 

Martinique 

Mayotte 

La Réunion

Saint-Martin

Saint-Pierre-et-Miquelon

Polynésie Française

Nouvelle-Calédonie

Iles Wallis et Futuna

Personne seule

29 079 €

29 079 €

31 199 €

Couple

38 834 €

38 834 €

41 662 €

+ 1 personne à charge

46 700 €

46 700 €

50 101 €

+ 2 personnes à charge

56 377 €

56 377 €

60 484 €

+ 3 personnes à charge

66 320 €

66 320 €

71 151 €

+ 4 personnes à charge

74 742 €

74 742 €

80 185 €

Majoration par personne à charge supplémentaire

+ 8 342 €

+ 8 342 €

+ 8 949 €

Exemple

Vous investissez dans un logement à Tahiti. Vous souhaitez louer le bien à un couple avec 4 enfants. Le revenu fiscal de référence de 2020 ne doit pas excéder 80 185 €

Comment contrôler le plafond de ressources de défiscalisation loi Pinel ?

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Pour vérifier que les ressources du futur locataire sont bien inférieures aux plafonds légaux, vous devez vous reporter à l’avis d’imposition N-2. Pour contrôler que celui-ci n’est pas falsifié, il vous suffit de saisir la référence et le numéro fiscal de l’avis d’imposition sur le site impôts.gouv.fr.

Vous êtes tenu de procéder à cette vérification au moment de la mise en location du bien, à la signature du bail. Si leurs ressources augmentent en cours de location, vous ne perdez pas vos avantages fiscaux.

À savoir : en colocation, le plafond de ressources est apprécié pour chaque colocataire.

Quels sont les plafonds de loyers en défiscalisation immobilière loi Pinel ?

Autre condition de la défiscalisation loi Pinel, le plafond de loyers. Comme vous ciblez une population aux ressources modestes, vous devez leur proposer un loyer adapté à leurs moyens.

L’État vous impose ainsi de respecter des plafonds de loyers, qui varient en fonction de la zone d’implantation du bien, en métropole ou dans les DOM-TOM.

À savoir : pour calculer le montant du loyer en défiscalisation loi Pinel, vous devez prendre en compte le plafonnement et appliquer un coefficient multiplicateur.

Les plafonds de loyers Pinel en métropole

Le plafond de loyer prévu par la défiscalisation immobilière loi Pinel est plus généreux dans les zones très tendues. En effet, il faut limiter l’écart entre le loyer normal et celui que vous pouvez percevoir en Pinel. Voici le barème, réactualisé chaque année :

Zone

Barème du loyer par m2

Zone A bis

17,62 €

Zone A

13,09 €

Zone B1

10,55 €

Zone B2 avec agrément 

9,17 €

Vous pouvez estimer le loyer sur cet outil pour connaître la valeur locative de votre appartement ou maison sur le marché.

Les plafonds de loyers Pinel dans les DOM-TOM

Voici le barème du plafonnement des loyers en outre-mer

TERRITOIRE

Barème du loyer par m2

Guadeloupe

10,55 €

La Réunion

10,55 €

Mayotte

10,55 €

Guyane

10,55 €

Martinique

10,55 €

Saint-Martin

10,55 €

Saint-Pierre et Miquelon

10,55 €

Polynésie Française

12,83 €

Nouvelle-Calédonie

12,83 €

Îles Wallis et Futuna

12,83 €

Comment savoir si un bien est éligible à la défiscalisation immobilière loi Pinel ?

D’autres conditions sont requises comme :

  • Acheter un bien immobilier neuf ou, si vous préférez acheter dans l’ancien, vous devez faire des travaux de réhabilitation ou de rénovation représentant 25 % du coût total de l’opération ;
  • Louer le bien immobilier en location nue, (location vide de meubles), à titre de résidence principale ;
  • Mettre le bien sur le marché de la location dans l’année suivant son acquisition ou son achèvement.

Vous savez tout sur les plafonds en défiscalisation immobilière loi Pinel !

 

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM