Defiscalisation en LMNP - Mobiliers dans une piece

Défiscalisation en LMNP : comment on s’y prend ?

Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 6 min

Plébiscitée des investisseurs, la location meublée n’a que des atouts ou presque. Celui qui domine, c’est la fiscalité avantageuse. Car au régime du réel, il est possible de faire de la défiscalisation en LMNP, grâce à la déduction de charges et amortissements.


Outre diminuer vos impôts, vous pouvez aussi cumuler votre statut de loueur en meublé avec le dispositif Censi-Bouvard… Avec une réduction d’impôt à la 🔑 ! Zoom sur comment défiscaliser en LMNP !

C’est quoi un LMNP ? 🏌️‍♂️

Cet acronyme est bien pratique pour désigner le loueur en meublé non professionnel. Avant de se demander comment faire de la défiscalisation en LMNP, on va se pencher un instant sur les caractéristiques de ce statut.

Il se distingue du loueur en meublé professionnel (LMP) en ce que la location meublée ne constitue pas son activité principale. La loi vous considère comme un LMNP si :

👉Vous ne dégagez pas plus de 23 000 euros de recettes locatives

👉Le montant des revenus locatifs est inférieur au total des autres revenus d’activité de votre foyer fiscal.

Pourquoi investir en LMNP ? 👀 

Pour faire de la défiscalisation en LMNP, mais pas seulement. Outre sa fiscalité douce, l’investissement locatif en meublé présente bien d’autres avantages, comme :

🤑 Un loyer plus élevé qu’en location nue : eh oui, c’est la contrepartie du mobilier et des équipements qui garnissent le bien immobilier. Pour information, il existe une liste de meubles obligatoires pour louer en meublé ;

😎 La rentabilité : du fait des possibilités de défiscalisation en LMNP et d’un loyer plus élevé, le taux de rendement de ce type d’investissement immobilier est supérieur à celui d’une location vide ;

📝 Un bail de location plus souple : la durée d’engagement avec le locataire est seulement d’un an. Vous pouvez récupérer votre appartement ou maison avec un délai de préavis de 6 mois (contre 1 an en location nue).

Quelle est la fiscalité du LMNP ? 💶

Avant de parler défiscalisation en immobilier, il faut d’abord étudier la fiscalité. Elle porte sur les loyers que vous percevez et sur l’éventuelle plus-value que vous réalisez si vous décidez de revendre le bien immobilier. On la laisse de côté, car on pense que vous n’avez pas encore la revente en tête ! 

☝️ La location meublée est une activité commerciale. Les loyers constituent donc des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), non des revenus fonciers. L’administration fiscale prélève son obole au passage, sous la forme de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux de 17.2 %.

Pour l’impôt sur le revenu, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC et le régime réel. On vous prévient d’ores et déjà : pour faire de la défiscalisation en LMNP, il faut choisir le régime fiscal du réel !

Lire aussi : Comment est imposée la plus-value de vente d’une maison ?

Le régime micro-BIC

Avec le régime du micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire à la place de la déduction des charges. Le montant de l’abattement s’élève à 50 % en location meublée classique, 71 % pour un meublé de tourisme.

Ce régime est appliqué de plein droit par le fisc jusqu’à 72 600 euros de recettes locatives annuelles (176 200 euros en meublé de tourisme). Pour faire de la défiscalisation en LMNP grâce au régime du réel, vous devez donc opter expressément pour ce régime.

Le régime réel

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Si on dit que le statut du LMNP au réel est avantageux, c’est parce qu’il permet de déduire des charges du bénéfice imposable et de pratiquer des amortissements. Pour votre gouverne, en location nue, la déduction des charges est strictement limitée, et l’amortissement n’est pas possible.

Comment faire de la défiscalisation en LMNP ? 🤔

Avec le déficit qui provient de la déduction des charges, et grâce à la réduction d’impôt Censi-Bouvard.

1️⃣ Déduire des charges pour défiscaliser en LMNP

La déductibilité s’applique si vous pouvez justifier des charges grâce à une facture. Vous n’avez pas à la joindre à votre déclaration d’impôt, elle sera seulement utile en cas de contrôle fiscal. Il faut aussi que les dépenses soient engagées pour le bénéfice de l’exploitation de la location meublée.

La déduction de charges est l’un des premiers leviers à actionner pour la défiscalisation en LMNP. Elles viennent diminuer votre assiette imposable, et potentiellement, créer un déficit dont on vous parle plus bas.

Vous pouvez notamment déduire :

✅ Les charges de copropriété ;

✅ Les primes d’assurance ;

✅ Les intérêts du prêt immobilier ayant servi à financer l’acquisition ;

✅ Les honoraires de l’expert-comptable : en LMNP, il vaut mieux faire appel à ses services, car vous êtes censé tenir une comptabilité rigoureuse. Et vous courrez moins de risques de contrôle et de redressement fiscal !

💡 Au réel, si vous ne faites pas appel à un comptable, vous vous verrez appliquer une majoration de 25 % de vos revenus locatifs par le fisc. Histoire de tenir compte du risque d’erreur involontaire ou volontaire.

2️⃣ Déduire les amortissements pour défiscaliser en LMNP

📅 L’amortissement est un mécanisme comptable qui apprécie la perte de valeur normale d’un actif, en l’occurrence, du bien locatif. Il s’applique au gros œuvre, au mobilier, mais au terrain sur lequel est bâti l’immeuble.

Pour faire simple, retenez que l’amortissement permet de déduire X euros des revenus locatifs chaque année, en fonction de la durée de vie de chaque composant (toiture, façade, meubles…). Le calcul étant quelque peu complexe, le recours à votre expert-comptable reste la meilleure chose à faire pour ne pas vous tromper.

3️⃣ Défiscaliser en LMNP avec la création d’un déficit

Vous l’avez compris, on va faire de l’optimisation fiscale légale à l’aide de la déduction des charges et des amortissements. S’ils sont supérieurs à votre bénéfice, vous allez créer ce qu’on appelle un déficit. C’est le moyen le plus performant de faire de la défiscalisation en LMNP.

Contrairement au LMP, vous ne pouvez pas déduire le déficit lors de l’année de sa création, ni l’imputer sur votre revenu global (aka, le revenu soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu).

En revanche, vous pouvez imputer le déficit sur la case BIC de location meublée de votre feuille d’impôt dès l’année suivante. Et si vous diminuez, voire effacez cette catégorie de revenus, votre impôt global diminue mathématiquement. En plus, le report de déficit est possible pendant 10 ans ! 🎉

4️⃣ Défiscaliser en cumulant LMNP et dispositif Censi-Bouvard

Les avantages fiscaux du dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard constituent l’ultime piste pour faire de la défiscalisation en LMNP. Le Censi-Bouvard vise à soutenir la production de logements neufs dans le secteur des résidences avec services.

Le Code général des impôts est particulièrement généreux avec ce dispositif et vous devez vous dépêcher pour en profiter : il sera normalement supprimé fin 2022. Ainsi, il vous propose :

👉Une réduction d’impôt de 11 % sur le prix de revient du bien. La limite étant fixée à 300 000 euros d’investissement immobilier, le montant de la réduction fiscale s'élève à 33 000 euros, lissée sur 9 ans. Pourquoi 9 ans ? Parce que la durée pendant laquelle vous devez mettre en location le bien en résidence de services ;

👉La possibilité de récupérer la TVA à 20 % ;

👉De reporter l’avantage fiscal sur 6 ans si son montant annuel est supérieur à celui de votre impôt.

⚠️ Attention toutefois : vous ne pouvez pas cumuler l’amortissement du bien pour lequel vous avez obtenu la réduction d’impôt. Mais vous pouvez amortir la fraction du prix d’achat supérieure à 300 000 euros.

 

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM