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Défiscalisation en immobilier : quels sont les dispositifs en 2022 ?

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 6 min

Vous recherchez des moyens (légaux) de réduire votre impôt sur le revenu ? L’État vous propose de nombreux dispositifs de défiscalisation en immobilier pour parvenir à vos fins. Peu importe votre projet, achat immobilier dans l’ancien ou dans le neuf, on a la solution pour diminuer votre imposition !

La défiscalisation immobilière, c’est quoi ?

Être fiscalisé, c’est payer de l’impôt sur les revenus que vous percevez (revenus fonciers, salaires, capitaux mobiliers…). Défiscaliser, c’est tout simplement réduire, voire supprimer cette imposition grâce à des mesures prévues dans le Code général des impôts.

Avec la défiscalisation immobilière, vous allez faire de l’optimisation fiscale grâce à votre patrimoine immobilier. Mais derrière cette faculté qui vous est offerte, l’État poursuit un objectif : favoriser l’accès au logement. 

C’est pourquoi la défiscalisation en immobilier n’est possible qu’en investissement locatif, à l’exception du dispositif Monuments Historiques. Là, le but est la préservation du patrimoine historique.

En contrepartie de l’engagement de location, dont la durée varie en fonction du dispositif, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt ou pourrez déduire certaines charges de vos revenus. Économies à la 🔑 !

💡 Les avantages fiscaux obtenus au titre de la défiscalisation en immobilier peuvent être remis en cause par l’administration fiscale dès lors que vous ne respectez plus les conditions pour y avoir droit. Par exemple, si le bien n’est plus loué avant la fin de la période d’engagement.

La défiscalisation en immobilier neuf

Tous deux reconduits en 2022, le dispositif Pinel et le dispositif Censi-Bouvard ne concernent que l’investissement immobilier dans le neuf.

La défiscalisation en immobilier avec le dispositif Pinel

Prorogée jusqu’en 2024, la loi Pinel, qui succède à la loi Duflot, vous offre un avantage fiscal : une réduction d’impôt dont le taux varie en fonction de la durée de location :

  • 12 % pour 6 ans ;
  • 18 % pour 9 ans ;
  • 21 % pour 12 ans.

💰 Ainsi, vous pouvez économiser 36 000 euros sur 6 ans, 54 000 euros sur 9 ans et 63 000 euros sur 12 ans.

☝️ Vous ne pouvez pas défiscaliser plus de 300 000 euros par personne et par an et 5 500 euros/m2.

Vous devez en outre respecter les conditions suivantes :

  • Acheter un bien immobilier neuf situé en zone A, A bis ou B1, qui correspondent à des zones en tension foncière (où la demande est supérieure à l’offre) ;
  • Louer le bien en location nue ;
  • Respecter un plafond de ressources du locataire, dont le montant varie en fonction du nombre de personnes occupant le logement et de la zone
  • Respecter un plafond de loyer, aussi variable en fonction du nombre d’occupants et de la zone.

Inconvénient du Pinel : vous achetez sur le marché immobilier du neuf et revendez sur celui de l’ancien. En outre, les promoteurs ont tendance à gonfler le prix de vente de l’appartement ou maison du montant de la réduction d’impôt.

💡 Le taux de réduction d’impôt va diminuer en 2023 et 2024.

La défiscalisation en immobilier avec le dispositif Censi-Bouvard 

 Plan d'une maison sur une tablette

La loi Censi-Bouvard offre deux avantages fiscaux :

1️⃣ Une réduction d’impôt de 11 % sur le prix de revient du bien (prix d’achat augmenté des frais de notaire, mais hors mobilier. L’investissement est limité à 300 000 euros par an ;

2️⃣ La possibilité de récupérer la TVA à 20 %.

En contrepartie, vous devez conserver le bien en location pendant au moins 9 ans.

D’autres critères doivent être respectés :

  • Acheter un bien neuf et meublé situé dans une résidence avec services pour étudiants, personnes âgées ou handicapées ;
  • Le mettre en location dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux. 

Inconvénient du Censi-Bouvard : il ne vous reste plus que cette année pour investir, le dispositif prenant fin au 31 décembre 2022.

La défiscalisation en immobilier ancien

Ici, vous allez devoir réaliser des travaux pour bénéficier des avantages de la défiscalisation dans l’immobilier. Ces dispositifs intéressent essentiellement les investisseurs fortement fiscalisés.

La défiscalisation en immobilier Pinel ancien

La loi Pinel ancien fonctionne selon le même principe que la loi Pinel neuf, à part que vous devez effectuer :

  • Des travaux de réhabilitation qui permet au logement d’avoir des performances techniques similaires à celles d’un logement neuf ;
  • Des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l’opération ;
  • Des travaux de transformation d’un local en un logement à usage d’habitation.

☝️ La réduction d’impôt et les critères de location sont les mêmes que pour le Pinel neuf.

La défiscalisation en immobilier Denormandie

Assez similaire à la loi Pinel ancien et neuf, l’investissement en loi Denormandie offre la même réduction d’impôt. La différence c’est qu’il concerne 245 communes participant au plan d'action Cœur de ville ou ayant passé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT), et pas seulement les zones A, Abis et B1.

Autre différence 🚧 : les travaux éligibles sont ceux permettant l’amélioration de la performance énergétique et la construction de surface habitable nouvelle, représentant au minimum 25 % du total de l’opération.

La défiscalisation en immobilier Malraux

La loi Malraux vous autorise à déduire de vos revenus fonciers un pourcentage du montant des travaux. Celui-ci dépend de la zone d’implantation du bien et monte à :

👉 22 % pour un bien localisé dans :

  • Un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d'utilité publique ;
  • Une ancienne ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager) ;
  • Une AVAP (Aire de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine).

👉 30 % pour un bien localisé dans :

  • un Site Patrimonial Remarquable avec PSVM (Plan de Sauvegarde et de Mise en valeur) approuvé ;
  • un QAD (quartier ancien dégradé) ;
  • un quartier conventionné NPNRU - Anciens secteurs sauvegardés.

⚠️ Une limite toutefois : 100 000 euros par an sur une période de 4 ans consécutive. 

Des conditions doivent être respectées :

  • Les travaux doivent porter sur l’intégralité de l’immeuble ;
  • Ils doivent être au préalable autorisés par le Préfet et être suivis par un Architecte des Bâtiments de France ;
  • Le bien doit être loué vide pendant au moins 9 ans, à titre de résidence principale.

La défiscalisation en immobilier Monuments Historiques

La loi Monuments Historiques est la plus généreuse des lois de défiscalisation dans l’immobilier. Elle vous propose en effet de déduire du revenu global (pas des revenus fonciers) les travaux réalisés :

Sans limitation de montant ;

Sans engagement de location

Seule obligation : ne pas revendre le bien avant 15 ans !

Le but ici pour l’investisseur est le déficit foncier. En d’autres termes, le montant des travaux et de ses autres charges soit supérieur à ses revenus. Le déficit foncier ainsi créé s’impute sur le revenu global et peut se reporter pendant 10 ans.

Comme la loi Malraux, la loi Monuments Historiques n’entre pas dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales.

Les statuts LMNP et LMP pour défiscaliser en immobilier

Devenir loueur en meublé professionnel (LMP) ou loueur en meublé non professionnel (LMNP) vous permet aussi de faire de la défiscalisation en immobilier. Du moins, si vous optez pour le régime fiscal du réel.

Ce régime fiscal vous autorise à déduire toutes les charges que vous supportez et de pratiquer des amortissements. L’idéal pour réduire votre assiette imposable !

 

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM