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Défiscalisation dans l’ancien : quelle réduction d’impôt ?

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 7 min

Vous pensez que la réduction d’impôt Pinel n’est possible que dans le neuf ? Détrompez-vous, la défiscalisation dans l’ancien est aussi possible avec cette loi, avec le dispositif Denormandie ou encore la loi Cosse ancien. Pour vous aider à faire votre choix parmi les différents dispositifs, on revient sur les avantages fiscaux qu’ils vous proposent et leurs spécificités.

La défiscalisation dans l’ancien avec la loi Pinel

Première possibilité : la défiscalisation dans l’ancien avec le dispositif Pinel ancien. Il accorde une réduction d’impôt aux investisseurs locatifs en contrepartie d’un engagement de location et d’autres conditions à respecter.

Réduction d’impôt avec le Pinel ancien

👉La réduction d’impôt ne s’applique pas à la résidence principale ou secondaire, seulement à l’investissement locatif. Son montant dépend de la durée de location, qui est initialement de 6 ou 9 ans. Vous pouvez augmenter cette obligation de location par période triennale jusqu’à 12 ans maximum.

Lissé dans le temps (2 % par an jusqu’à 9 ans, puis 1 % par an entre 9 et 12 ans), le taux de réduction pour cette défiscalisation dans l’ancien atteint :

✔️21 % pour une durée d’engagement de location de 12 ans ;

✔️18 % pour un engagement de location de 9 ans ;

✔️12 % pour un engagement de location de 6 ans.

Entrant dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales, la réduction d’impôt est calculée sur le montant de l’investissement, qui ne doit pas excéder :

❌300 000 euros par an et par personne ;

❌5 500 euros du mètre carré.

💡Le pourcentage de l’avantage fiscal va être réduit en 2023 et 2024.

Conditions à remplir pour obtenir la défiscalisation dans l’ancien

Pour avoir droit à l’avantage fiscal, et qu’il ne soit pas ensuite remis en cause par le fisc, vous devez respecter un certain nombre de conditions liées au bien immobilier, à la mise en location et aux ressources du locataire.

Les conditions liées aux biens immobiliers 🏢

1️⃣Vous devez acquérir un appartement dans un immeuble collectif. Les maisons individuelles ou jumelées, n’ouvrent plus droit à la défiscalisation dans l’ancien en Pinel.

2️⃣Vous devez en outre réaliser des travaux de rénovation représentant 25 % du coût totalde l’opération. Le Code général des impôts entend par coût total de l’opération le prix de revient du logement, c’est-à-dire :

le prix d’achat + les frais d’acquisition (frais de notaire et frais des intermédiaires) + frais de travaux de rénovation ou de réhabilitation.

⚠️ Attention, les travaux doivent être réalisés par une entreprise pour ouvrir droit à la défiscalisation dans l’ancien !

3️⃣Les travaux doivent être achevés au 31 décembre de la deuxième année suivant la signature de l’acte authentique de vente.

4️⃣Vous devez respecter une condition de zonage. La défiscalisation dans l’ancien Pinel est en effet réservée aux logements implantés en zone tendue, c’est-à-dire A, A bis ou B1.

5️⃣Le logement doit répondre aux normes de la réglementation thermique HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009.

Les conditions liées à la mise en location 🖋️

Pour obtenir la défiscalisation dans l’ancien, vous devez louer l’appartement dans l’année suivant l’achèvement des travaux, à un locataire qui y élit résidence principale

Vous ne pouvez pas cumuler ce dispositif de défiscalisation dans l’ancien avant le statut LMNP / LMP, car vous devez louer le bien en location nue (location vide).

Vous devez en outre respecter un plafond de loyer au mètre carré, variable en fonction de la zone d’implantation du bien, et appliquer un coefficient multiplicateur.

Plafonds des loyers en défiscalisation Pinel ancien 2022

Lieu d’implantation du bien

Plafond de loyer au m2

Zone A bis

17,43 €

Zone A

12,95 €

Zone B1

10,44 €

En fonction de la ville choisie pour votre investissement immobilier, la perte de loyer par rapport au marché classique peut être importante. Il convient donc de comparer cette perte de loyers avec l’économie d’impôt attendue. Pour connaître les prix de location sur la zone envisagée, utilisez notre outil d’estimation de loyer.

Les conditions louées aux revenus du locataire 👛

L’investissement en locatif doit s’adresser aux locataires à revenus modestes. C’est pourquoi il vous faut choisir un candidat dont le revenu fiscal de référence N-2 n’excède pas les plafonds suivants :

Plafonds de ressources défiscalisation Pinel ancien – Métropole - 2022

Composition du foyer

Zone A bis

Zone A

Zone B

Célibataire

38 377 €

38 377 €

31 280 €

Couple

57 357 €

57 357 €

41 772 €

+ 1 personne à charge

75 188 €

68 946 €

50 233 €

+ 2 personnes à charge

89 769 €

82 586 €

60 643 €

+ 3 personnes à charge

106 807 €

97 766 €

71 340 €

+ 4 personnes à charge

120 186 €

110 017 €

80 399 €

Majoration par personne à charge supplémentaire

+ 13 390 €

+ 12 258 €

+ 8 969 €

Critères de ressources défiscalisation Pinel ancien – Outre-mer - 2022

Nombre de personnes

Départements d’outre-mer (DOM)

Saint-Pierre-et-Miquelon

Saint-Martin

Nouvelle-Calédonie

Polynésie française

Wallis et Futuna

Personne seule

28 606 €

28 606 €

31 099 €

Couple

38 202 €

38 202 €

41 528 €

+ 1 personne à charge

45 941 €

45 941 €

49 941 €

+ 2 personnes à charge

55 461 €

55 461 €

60 290 €

+ 3 personnes à charge

65 241 €

65 241 €

70 923 €

+ 4 personnes à charge

73 527 €

73 527 €

79 928 €

Majoration par personne à charge supplémentaire

+ 8 206 €

+ 8 206 €

+ 8 920 €

Vous pouvez cumuler la défiscalisation dans l’ancien Pinel avec la loi Denormandie, dans la limite de 2 logements par an.

La défiscalisation dans l’ancien avec le dispositif Denormandie

defiscalisation ancien - interieur d'une maison en cours de travaux

La loi de défiscalisation immobilière Denormandie fonctionne selon les mêmes conditions et offre la même réduction d’impôt que le Pinel ancien. La différence entre ces deux dispositifs réside dans :

🚧La nature des travaux : en dispositif Denormandie, il faut réaliser des travaux d’amélioration ou des travaux de transformation d’un local en logement à usage d’habitation. Eux aussi doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération ;

🏡Le type de logement : il peut s’agir d’un appartement ou d’une maison ;

🗺️La condition de localisation : Denormandie ne fait pas référence aux zones A, A bis ou B1, mais concerne 224 communes ;

📅La souscription du dispositif : elle est ouverte jusqu’au 31 décembre 2024 pour le Pinel, 31 décembre 2023 pour le Denormandie ;

♻️La performance énergétique : elle doit être amélioré de 20 % au minimum dans un logement collectif, de 30 % pour un habitat individuel.

Le dispositif de défiscalisation dans l’ancien Cosse

Aussi connue sous le nom de dispositif Louer Abordable, la loi Cosse permet aussi de réduire son impôt sur le revenu grâce à une déduction d’impôt allant jusqu’à 70 % en fonction de la zone. Elle peut aussi prendre la forme d’un abattement de 85 %, si vous confiez le bien en investissement locatif à un agent immobilier.

Le logement doit faire l’objet d’une convention avec l’Anah, avec engagement de location de 6 ans. Il faut également respecter des conditions de plafonds de loyers et de ressources.

Le dispositif Loc’Avantages

Autre possibilité de défiscalisation dans l’ancien, le Loc’Avantages est ouvert jusqu’au 31 décembre 2024. Il offre une réduction d’impôt allant jusqu’à 65 %, sous respect de certaines conditions.

Défiscaliser dans l’ancien avec la loi Malraux

Parmi les dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier ancien, la loi Malraux s’avère moins restrictive que les deux précédents. La réduction fiscale n’est pas conditionnée à des plafonds de ressources des locataires, ni de plafonds de loyers. Un bon point pour la rentabilité ! 🎉

L’investisseur s’engage toutefois à faire l’acquisition d’un logement pour le donner en location pendant 9 ans minimum. En contrepartie, il peut déduire un pourcentage du montant des travaux de ses revenus fonciers. Variable en fonction de la zone géographique du bien, ce pourcentage est de 22 % ou de 30 %.

Défiscaliser dans l’ancien avec la loi Monuments Historiques

C’est le dispositif fiscal idéal pour les propriétaires fortement fiscalisés, car il permet d’optimiser son déficit foncier. À souligner également que dans les lois de défiscalisation dans l’ancien, il est le seul à ne pas imposer de mettre en location le bien. Seulement de le conserver pendant 15 ans.

Poursuivant un objectif de protection du patrimoine, il permet de bénéficier de la déduction de certaines dépenses de travaux, et ainsi de créer un déficit foncier. Contrairement au droit commun, qui prévoit une imputation maximale du déficit foncier sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros, le déficit foncier Monuments Historiques s’impute sans limitation de montant ! 💸

Pour finir, il est aussi possible de défiscaliser dans l’ancien grâce à la location meublée ou vide. Avec les statuts de loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP), vous pouvez déduire vos charges et amortissements. En location vide, vous déduisez des charges financières ou non financières pour créer un déficit foncier.

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM