definition du mot venal - sac rempli de piece

Vénal. Un mot. Une définition.

||
Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 5 min

Dans le langage immobilier, on entend souvent des mots compliqués pour dire des choses finalement simples. Lors d’une transaction immobilière — et dans d’autres domaines — vous avez peut-être déjà entendu quelqu’un se référer à la « valeur vénale » d’un bien, d’une voiture, d’un mobilier. Et si vous êtes un peu perdus sur le sens que revêt ce mot, on fait le point !

Définition: zoom sur le mot vénal 

D’un point de vue comptable, le Plan Comptable Général (PCG) défini dans l’article 310.1.11, la valeur vénale comme « le montant qui pourrait être obtenu, à la date de clôture, de la vente d’un actif lors d’une transaction conclue à des conditions normales de marché, net des coûts de sortie. » Dans la jurisprudence, on parle du « prix d’un bien qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande au moment de la mutation ou des clauses de l’acte de vente » (Cass. com., 6 décembre 2005, n° 03-18 782).

Plus simplement, on pourrait se référer à la valeur vénale d’un bien pour désigner le prix que pourrait obtenir un propriétaire s’il décidait de vendre son appartement ou sa maison. À noter que la valeur venale d’un bien n’a pas de valeur légale et juridique, et n’engage en rien le propriétaire qui la calcule. Il s’agit d’une estimation de prix, indicative et utile pour un certain nombre de démarches.

Calcul de la valeur vénale d’un bien

Une fois que l’on a bien compris la définition du mot vénal, vient l’heure du calcul de cette dernière. Pour calculer la valeur vénale d’un logement, particulier ou professionnel de l’immobilier doivent procéder à l’estimation du bien en question. Estimer un appartement ou une maison requiert la prise en compte d’un certain nombre de paramètres et caractéristiques pour pouvoir estimer le juste prix : le type de bien (maison ou appartement), sa localisation (rurale, urbaine), sa superficie (habitable et pondérée), le nombre de pièces, l’état général du bien et de la copropriété pour un appartement (façade à rafraîchir, rénovations à prévoir), l’ensemble des travaux effectués et dates, les diagnostics techniques, les conditions du marché immobilier au lieu et date de l’estimation, etc.

Pour calculer la valeur vénale d’un bien : prendre en compte la valeur locative

Pour estimer la valeur vénale d’un bien et donc, estimer un prix de vente possible, il est intéressant de prendre en compte ce qu’on appelle la valeur locative. Cette valeur locative correspond au coût du loyer si le bien était mis en location. Autrement dit, combien cela rapporterait-il au propriétaire s’il décidait de louer son logement ? Prendre en considération la valeur locative dans le calcul de la valeur vénal d’un bien permet d’aller un peu plus loin qu’une simple estimation de prix basée sur une comparaison. Calculer la valeur locative d’un bien est définie dans le langage immobilier comme la méthode de capitalisation. Dit autrement, méthode de comparaison + méthode de capitalisation = estimation de de la valeur vénale au prix le plus juste possible.

Qui calcule la valeur vénale d’un bien ?

Il est possible pour un particulier de procéder lui-même (et seul) à l’estimation de son logement, en utilisant de nombreux outils disponibles en ligne. Il pourra ainsi comparer son bien à des biens similaires et avoisinants vendus et en vente. Attention toutefois à la subjectivité ! Il n’est pas dans son intérêt de surévaluer son bien, mais de procéder à une estimation au prix le plus juste. À ce titre, un professionnel de l’immobilier apparaît souvent comme un soutien partial et juste lors d’une estimation de la valeur vénale d’un bien, en permettant aux vendeurs de se rapprocher au maximum de la réalité du marché de l’immobilier.

Pourquoi calculer la valeur vénale de son bien ?

Pour fixer un prix de vente

definition du mot venal - homme devant une maison tenant une liste

Il est intéressant de connaître la valeur vénale de son logement pour pouvoir estimer son bien et ainsi fixer un prix de vente. La valeur vénale permet alors d’avoir une idée du prix que pourrait obtenir un propriétaire s’il souhaitait vendre son bien. À noter que la valeur vénale reste une estimation. Les prix de vente et d’achat arrivent plus tard dans le processus de vente, et peuvent être négociés. Le prix vénal ne sera donc pas forcément représentatif du prix final. À noter que des frais additionnels et impondérables sont à soustraire au prix de vente (pour le vendeur) et au prix d’achat (pour l’acquéreur) lors de toute transaction immobilière. C’est le cas notamment des frais d’agence (situés entre 5 % et 10 % du prix de vente) et des frais de notaires (entre 2 % et 8 %), qui sont dus lors de la signature de l’acte authentique de vente. Souvent, c’est à l’acquéreur de payer ces frais.

Pour évaluer son patrimoine : impôt, succession, donation, etc.

La valeur vénale permet également d’évaluer le montant de son patrimoine immobilier. Une bonne estimation est alors nécessaire pour éviter une sous-évaluation et/ou une surévaluation. Une erreur d’évaluation pourrait faire grimper les pénalités jusqu’à 40 % de supplément. 

Cette donnée est notamment intéressante pour toute démarche auprès de votre administration fiscale. Elle est par exemple utile lors de votre déclaration d’impôt, pour connaître le montant de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) — anciennement impôt de solidarité sur la fortune (ISF) — ou bien lors d’une succession. Pour cette dernière, les héritiers ont une fenêtre de six mois pour effectuer leur déclaration fiscale et déclarer la valeur vénale du bien hérité. Pour aider les intéressés, l’administration fiscale a créé un simulateur en ligne et gratuit pour estimer la valeur d’un bien immobilier. Le simulateur est disponible sur le site impots.gouv.fr est dénommé Patrim.

Pour chiffrer la valeur indemnitaire d’une assurance — l’indemnité de remplacement

Connaître la valeur vénale de son bien permet également de mesurer le coût d’une indemnité dans le cadre d’un sinistre ou d’une destruction de son logement par exemple. Pour une telle démarche, la victime doit alors remettre une attestation de valeur immobilière à son assurance qui comprend notamment la valeur vénale d’un bien. Cette information permettra à l’assurance d’estimer le montant de l’indemnité de remplacement.

Photo_Auteur_Jeremy.webp
Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM