Comment vendre une partie de sa maison principale ? - une main de femme pose une pièce de bois représentant un toit de maison

Comment vendre une partie de sa maison principale ?

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 5 min

Votre maison est devenue trop grande ? Vous souhaitez optimiser votre patrimoine, préparer votre avenir et celui de vos enfants ? Pourquoi ne pas opter pour le partage d’un bien immobilier ? Est-ce (très) avantageux ? Il s’agit là de savoir comment vendre une partie de sa maison principale. Dans cet article, nous vous expliquons comment mener ce type de projet immobilier en évitant les mauvaises surprises…

Quelles démarches pour réussir à vendre une partie de sa maison principale ?

Il n’y a pas de législation précise, pour les particuliers, en matière de séparation d’un bien immobilier. Cependant, il faut garder en tête que vendre une partie de sa maison nécessite un certain nombre de démarches qu’il ne faut pas négliger.

Solliciter un géomètre

Commencez par vous rapprocher d’un géomètre afin de vérifier la faisabilité du projet. Il pourra également rédiger un état descriptif de division si la séparation de bien débouche sur une copropriété, ce qui s’avère fréquent.

Ensuite, un architecte pourra venir compléter le dispositif dans le cadre de travaux d’aménagement (escalier extérieur, murs de séparation).

Bon à savoir : lors d’un partage de bien immobilier, aucune pièce ne doit mesurer moins de 14 m².

Se renseigner au sujet du PLU

En tant que vendeur, vous devez consulter le plan local d'urbanisme (PLU) en mairie. Il vous permettra de prendre connaissance des éventuelles restrictions avant d’entamer des travaux. En effet, en fonction de votre lieu d’habitation, il se peut que certaines modifications liées à l’aménagement d’une partie à vendre, comme la pose d’un velux ou la modification de l’aspect extérieur de l’habitation, ne s’avèrent pas possibles.

Le recours obligatoire à un notaire

Le notaire est le professionnel dont on ne peut pas se passer pour finaliser ce type de projet de séparation de bien immobilier entre particuliers.

Ce professionnel de l’immobilier assure alors la rédaction du règlement de copropriété. Par ailleurs, il calcule les tantièmes dont découlent les charges et taxes de chaque propriétaire. Pour ce faire, il est important que parties communes et parties privatives soient précisément définies en amont.

Bon à savoir : vous pouvez imposer à votre futur acheteur un certain nombre d'obligations. Deux types de servitudes sont fréquemment proposés, l’une peut interdire toute construction sur une partie du terrain et l'autre, imposer une hauteur maximum à toute nouvelle construction. Attention, néanmoins, à ne pas instaurer trop de contraintes, au risque de faire fuir des acquéreurs potentiels.

Comment vendre une partie de sa maison principale : les précautions

Un homme règle un appareil de mesure sur un chantier du bâtiment

Avant de vous lancer dans une telle opération, il s’avère recommandé de bien s’informer et de prêter attention à un certain nombre de points.

Proposer un bien qui correspond aux attentes

De nos jours, les demandes d’accès à la propriété sont si nombreuses qu’elles saturent le marché immobilier. Cependant, beaucoup d’acheteurs ne souhaitent pas faire l’acquisition d’un bien immobilier surdimensionné auprès d’une agence. Aussi, si vous souhaitez vendre à la découpe, mieux vaut prendre en compte cette demande pour mettre le plus de chance de votre côté.

Accepter les potentielles nuisances

Vendre ainsi une partie de votre habitation, de votre résidence principale surtout, signifie d’accepter de cohabiter avec des voisins qui deviendront pleinement propriétaires de l’espace cédé et avec qui vous partagerez (peut-être) certains espaces communs.

À noter : il s’avère possible que ces voisins changent fréquemment si le bien fait l’objet de reventes fréquentes.

Vérifier la rentabilité de l’opération

Partager et vendre, c’est bien, mais prenez le temps de vous assurer que votre projet se révèle bien rentable. Ainsi, renseignez-vous sur la taxe sur la plus-value, de même que sur les taxes communales et nationales dont vous pourrez être redevable.

Les règles et les montants diffèrent selon le type d’opération choisie (mise en vente d’une parcelle de terrain à bâtir ou d’une partie de la maison avec parcelle). Leur étude est complexe et relève de l’expertise du notaire. Seul ce professionnel pourra vous assurer que vous pouvez bénéficier d’une exonération de taxation de plus-value pour votre habitation principale et ses éventuelles dépendances.

Le montant des taxes communales et nationales sur la nouvelle parcelle est variable et dépend notamment de la zone géographique et de la date de constructibilité de la parcelle ainsi découpée. Il est bon de solliciter un notaire pour une simulation de l'ensemble des frais à payer. Sachant que si ces derniers s’avèrent trop importants, vous pourrez toujours renoncer à votre projet.

Quels sont les avantages de partager son bien ?

Bien que présentant certaines contraintes, le partage de sa maison pour en vendre une partie se révèle fréquemment intéressant. Le point sur les atouts d’une telle vente.

Vendre une partie de sa maison principale : les attraits financiers

Diviser une maison en lots est une opération intéressante pour l’acheteur comme pour le vendeur.

Ainsi, l’acquéreur peut profiter d’une opportunité recherchée d’acheter un bien à prix d’achat attractif disposant d’atouts intéressants. Il s’agit, en effet, fréquemment d’une maison avec terrain. Il y a donc un marché très actif pour ce type de transactions.

Quant au vendeur, l’un des gros avantages d’une telle division concerne l’augmentation de la valeur vénale de son bien immobilier au mètre carré, qui se révèle plus conséquente pour de petites surfaces.

Le vendeur profite, par ailleurs, d’une taxe foncière nettement plus avantageuse. En effet, le montant de l’impôt diminue fortement en cédant de la superficie, tout comme celui de la taxe d’habitation. Sachant que la gestion d’une copropriété de petite taille ne requiert pas de compétences majeures.

Vendre une partie de sa maison principale : les autres avantages

Mettre sa résidence principale en vente dans son intégralité impose diverses contraintes : recherche d’un nouveau bien, déménagement, changement de quartier… À l’inverse, vendre partiellement une maison présente l’avantage capital de ne pas changer de quartier, d’école et de ne pas s’éloigner des amis. Le tout en permettant de réaliser un profit ou de concrétiser un projet de type achat de résidence secondaire, financement des études d’un enfant, ou donation. Cette option peut aussi constituer un bon moyen de compléter ses revenus.

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM