Comment vendre son appartement loué ? - deux personnes, un homme et une femme ont les bras croisés, tous deux sourient et sont pensifs

Comment vendre son appartement loué ?

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 5 min

Il est tout à fait possible de vendre un appartement loué. Deux possibilités s’offrent à vous : donner congé au locataire ou transmettre le bail à l’acheteur. Vendre un appartement loué permet de le mettre sur le marché sans attendre. En contrepartie, il faudra concéder une décote sur le prix de vente. Mettez-la en balance avec l’inconvénient de donner congé au locataire avant de vendre, qui réside dans un formalisme très lourd.

Première possibilité : vendre l’appartement avec le locataire en place

Vendre un appartement loué est beaucoup plus simple et rapide que de donner congé pour vendre. C’est simple : vous n’avez rien à faire, à part correctement estimer le prix de vente, pour le négocier avec l’acheteur.

Principe : la vente d’un logement loué est autorisée

La loi ne s’oppose pas à la vente d’un bien immobilier loué. Il est d’ailleurs possible de le proposer au locataire, mais c’est facultatif. Tant que vous ne mettez pas fin au bail, le locataire ne dispose pas de droit de préemption, sauf si l’immeuble entier est vendu en lots.

L’avantage de vendre son appartement avec un locataire en place, c’est que vous n’avez aucune formalité à respecter. Même pas prévenir le locataire ! Le bail se poursuit avec l’acquéreur aux mêmes conditions qu’avec vous. L’acquéreur devra simplement informer le preneur du changement de propriétaire.

Alors, qui sont les personnes intéressées par l’achat d’un appartement loué ? D’une part, les investisseurs qui connaissent immédiatement le taux de rendement de leur investissement.

D’autre part, les acheteurs avec une capacité d’emprunt limitée, qui cherchent à acheter au meilleur prix.

Enfin, les personnes expatriées qui souhaitent revenir au pays ou les parents en quête d’un complément de revenus avant de pouvoir loger leurs enfants.

À savoir : le vendeur n’est pas tenu de restituer le dépôt de garantie au locataire, puisque la location se poursuit. Généralement, le compromis de vente ou la promesse de vente prévoit le remboursement de ce dépôt de garantie par l’acheteur.

L’estimation du prix de vente d’un appartement occupé

une femme debout en train d'utiliser une tablette

L’acquéreur du logement ne peut pas habiter dans le logement, ni modifier les termes du contrat de location. S’il veut le récupérer pour s’y installer ou pour le revendre à son tour, il doit suivre un formalisme rigoureux et respecter un délai de préavis variable en fonction de la nature de la location, vide ou meublée.

Pour compenser ces écueils, le prix de vente du logement subit une décote, comprise entre 5 et 15 %. Elle varie en fonction de nombreux critères comme :

  • La nature du bail : la décote est plus élevée pour un bail de location vide que pour un bail de location meublée, car le délai de préavis pour la reprise du logement est plus long. À noter aussi que les baux de 1948 et 1986, très protecteurs des locataires, font fuir les investisseurs. Il faudra donc consentir une plus importante remise ;
  • La durée restant à courir du bail : plus elle est longue, plus la réduction de prix est importante ;
  • L’âge et l’état de santé du locataire : la loi prévoit certaines mesures de protection pour les personnes âgées et handicapées ;
  • Le type d’appartement : les petites surfaces génèrent un bon rendement, de facto, la décote est plus faible ;
  • La zone d’implantation du bien : les villes en tension foncière, c’est-à-dire où l’offre est inférieure à la demande, supportent une décote moindre ;
  • Le montant du loyer : s’il n’est pas correctement estimé, l’acquéreur voudra sans doute négocier le prix, car il subira un manque à gagner ;
  • L’état général du bien.

Pour connaître le vrai prix de vente de votre bien, utilisez notre outil d’estimation ! Il croise 70 critères pour offrir un résultat fiable et en concordance avec le marché immobilier local.

Deuxième possibilité : donner congé au locataire pour vendre

Pour vous épargner cette décote, vous souhaitez reprendre le logement avant de le mettre en vente. Les règles diffèrent en fonction du bail de location nue ou meublée.

Formalités pour reprendre un appartement en location nue

Le locataire en location vide dispose d’un droit de préemption. Ce qui signifie en clair que vous devez lui proposer le logement en premier, avant de le mettre sur le marché. Il peut accepter, refuser ou négocier le prix. Dès lors qu’il vous fait une contre-offre que vous refusez, il perd son droit de préemption.

Vous devez ensuite donner congé au locataire, pour qu’il libère les lieux à la date d’échéance du bail. On vous rappelle que la durée normale d’un bail de location vide est de 3 ans.

Ce congé doit être envoyé par lettre recommandée avec avis de réception, remis en main propre ou signifier par voie d’huissier. À quel moment ? Au moins 6 mois avant la date d’échéance du bail, comptabilisés lors de la réception du courrier, la remise en main propre ou la notification par huissier. Cette dernière est d’ailleurs vivement conseillée pour s’épargner tout litige ultérieur.

À savoir : vous ne pouvez pas donner congé à un locataire âgé de plus de 65 ans si ses ressources annuelles sont inférieures à certains plafonds.

Formalités pour reprendre un appartement en location meublée

En location meublée, le locataire ne dispose pas du droit de préemption. Il faut ici aussi donner congé au locataire pour qu’il quitte l’appartement à l’échéance du bail. Plus souple, le bail de location meublée prévoit un délai de préavis de 3 mois (contre 6 mois en location vide).

Le formalisme à respecter est le même :

  • Vérifier l’âge et les conditions de ressources du locataire ;
  • Envoi du congé par LRAR, huissier ou remis en main propre contre signature.

Attention, si vous ratez le coche du délai de préavis, en location vide ou meublée, le congé n’est pas valable. Vous devrez attendre la prochaine échéance du bail, soit 3 ans en location vide et 1 an en location meublée. C’est pourquoi parfois, il vaut mieux vendre son appartement loué…

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM