Comment vendre sa maison sans agence ? - une femme souriante au téléphone sur son canapé et regardant l'écran de son ordinateur portable

Comment vendre sa maison sans agence ?

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 5 min

Bien souvent, le propriétaire souhaitant vendre son bien se tourne vers une agence immobilière. Celle-ci prend en charge le processus de vente, de l’estimation à la signature de l’acte authentique. Mais, ce n’est pas une obligation. Un vendeur particulier peut tout à fait prendre en charge la vente de sa maison, sans agence. Il se doit toutefois de respecter quelques points essentiels, que l’on précise dans cet article. 

Estimer le prix de vente de sa maison avant la mise sur le marché

Comment vendre sa maison sans agence ? La première étape essentielle est l’estimation de son bien. Celle-ci doit être réalisée le plus justement possible, car il s’agit du point de départ et facilite la rencontre entre vendeur et acquéreur.  

Vendre sa maison sans agence : la méthode de comparaison 

Pour commencer, le vendeur peut se tourner vers la méthode de comparaison. Il s’agit de comparer son bien avec des transactions récentes et similaires pour obtenir une estimation la plus juste et proche de la réalité. Pour cette comparaison, le vendeur fait le point sur les caractéristiques de son bien. Celles-ci seront déterminantes dans le prix fixé à la vente. On compte notamment : le type de propriété, la localisation géographique du bien, la superficie, le nombre de pièces, les coûts liés aux charges et à la consommation du logement, les travaux (passés et à venir), l’année et les matériaux de construction et la configuration générale du logement (présence d’extérieur, vue mer, etc.)

Vendre sa maison sans agence : la méthode de capitalisation

En plus de la comparaison, le vendeur peut se tourner vers la méthode de capitalisation. Il s’agit d’estimer la valeur d’une maison dans le cadre d’un rendement locatif. À savoir, si cette maison était louée, quel serait son loyer. Moins accessible, elle est, bien souvent, la valeur ajoutée de l’agent immobilier, mais peut tout à fait être réalisée par un particulier. 

La moyenne de ces deux méthodes permet alors au vendeur d’estimer sa maison sans agence. C’est le point de départ d’une vente réussie.

Les clés de réussite commerciales pour vendre sa maison sans agence 

Au premier plan, trousseau de clés avec porte-clés en forme de maison détenu par un homme accompagné d'une femme au second plan

Comment vendre sa maison sans agence ? La deuxième étape essentielle est celle de la commercialisation de son bien : le rendre visible et attrayant sur les annonces immobilières (presse et digital) puis, le rendre visible et attrayant lors des visites !

La commercialisation de son bien pour une vente immobilière

Dans le cadre classique d’une vente immobilière, le vendeur se tourne souvent vers une agence immobilière qui prend en charge la commercialisation du bien. Cette étape clé permet d’accroître la visibilité de la maison en vente. Les potentiels acquéreurs sont au courant de cette vente. Comment ? Ils ont notamment vu une annonce ou une publicité sur un site immobilier. À noter qu’il est tout à fait possible pour un vendeur particulier de donner de la visibilité à son bien, et ce, sans agence. De nombreux sites payants et gratuits sont disponibles pour cela. Pour n’en citer que quelques-uns : leboncoin et se loger. 

Devenir commercial pour vendre sa maison sans agence

Pour vendre sa maison sans agence, le particulier se charge du dossier dans son ensemble : de l’estimation à la signature de l’acte authentique. Dans ce processus, il se doit de réceptionner les appels des potentiels acheteurs, de se rendre disponible pour organiser les visites puis de les effectuer. Lors de ces dernières, le particulier doit être capable de « vendre sa maison » comme pourrait le faire un agent immobilier professionnel. Cela signifie : maximiser les atouts et minimiser les possibles défauts ou désavantages, mais aussi, raconter une histoire, faire parler les murs, parvenir à projeter le futur acquéreur au sein de cette maison. Le faire rêver. Pour cette étape, nous vous recommandons de faire le point sur l’état et les caractéristiques de votre maison : connaître la superficie des pièces, l’état de la toiture et du jardin, pouvoir répondre au maximum aux questions de l’acquéreur. Rien ne vous empêche de procéder aux visites avec votre dossier en main et de le consulter en cas de doute. 

Vendre sa maison sans agence, c’est aussi, réaliser la vente. 

La réception des offres et la justesse des négociations

Sans agence, c’est au vendeur qu’incombe la mission de réceptionner les offres éventuelles des acheteurs, puis de les négocier. À réception d’une offre d’achat de la part d’un acquéreur, le vendeur peut la refuser, l’accepter, ou faire une contre-proposition. D’usage, la réponse est transmise à l’écrit, par recommandé avec accusé de réception en respectant les modalités de réponse spécifiées dans l’offre d’achat.

Dans le cadre d’une contre-proposition (à savoir, une négociation), le vendeur se base sur les deux méthodes d’estimation : la méthode de comparaison et la méthode de capitalisation. La moyenne de ces méthodes lui permet d’obtenir une estimation juste et réelle de son bien et pouvoir de fait, négocier en conséquence, sans sous-évaluer drastiquement la valeur de son bien.

Suivre la procédure jusqu’à la signature de l’acte authentique : la relation avec le notaire

Une fois l’offre acceptée, les notaires des deux parties (vendeur et acquéreur) sont mis en relation. Puisque le vendeur n’est pas accompagné d’une agence, il se charge alors de : 

  • Mettre à disposition tout document légal susceptible d’intéresser la vente. Cela concerne notamment les diagnostics techniques et environnementaux, le type de propriété, l’attestation de la loi Carrez pour la superficie, etc.
  • Vérifier l’avant-projet de la rédaction de la promesse de vente. Autrement dit, le vendeur est chargé de la rédaction des conditions suspensives s’il y en a par exemple. Les conditions suspensives sont des clauses pouvant invalider une transaction immobilière dans le cas où ces conditions ne se réalisaient pas. Elles protègent acquéreurs et vendeurs dans la vente (non-obtention du prêt de la part de la banque côté acquéreur, préemption ou encore servitude, etc.). Les conditions suspensives sont une porte de sortie légale du contrat et constituent de fait, un point de vigilance primordiale dont le vendeur devra s’acquitter (aidé de son notaire). 
  • Une fois la promesse signée, le vendeur se charge de suivre et respecter les délais légaux pour obtenir une date de signature authentique. Bien souvent, trois à quatre mois séparent la promesse de la signature de la vente définitive. Ce délai peut être plus long, mais c’est dans l’intérêt des deux parties de le raccourcir.
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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM