Vendre maison viager - Femme senior experte

Comment vendre sa maison en viager ?

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 5 min

Rendu célèbre par le film de Tchernia et par l’affaire Calment, la vente en viager offre bien des avantages, au vendeur comme à l’acquéreur. Démarches, détermination du bouquet et de la rente, fiscalité : on vous explique comment vendre votre maison en viager.

Qu’est-ce qu’une vente en viager ?

La vente en viager consiste à vendre un bien immobilier (la maison) à un acheteur en contrepartie d’une somme versée comptant au moment de la vente (le bouquet) et du versement d’une rente jusqu’au décès du vendeur (rente viagère). 

Le vendeur est appelé crédirentier, l’acheteur, débirentier. Ce dernier dispose de la nue-propriété du bien, mais pas de sa jouissance, qui est réservée au vendeur, sauf si le viager est libre.

Il existe deux sortes de vente en viager :

  • Le viager occupé : c’est l’hypothèse la plus fréquente. Le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation (DUH) du bien, qui lui permet de rester dans le logement jusqu’à son décès, sans pouvoir le louer. Le contrat de viager peut à la place du DUH prévoit un usufruit. Dans ce cas, le vendeur peut louer sa maison et en percevoir les loyers ;
  • Le viager libre : dès la signature de la vente en viager, l’acquéreur dispose librement de la maison.

La vente en viager repose sur un aléa : le décès du vendeur. Lorsqu’il peut être connu, la vente sera annulée. Le Code civil prévoit notamment l’annulation de la vente en viager de la maison lorsque le vendeur malade décède dans les 20 jours suivant la signature du contrat de vente.

À savoir : la vente immobilière est actée dès la signature de l’acte authentique, les héritiers n’auront donc plus aucun droit sur le bien.

Quels sont les avantages de la vente en viager pour le vendeur ?

Au moment de la vente en viager, le vendeur dispose d’un capital représentant une fraction du prix de vente de la maison. Il peut l’utiliser librement, par exemple pour adapter le logement au vieillissement et à la dépendance.

Deuxième avantage : le vendeur perçoit une rente à vie et dispose ainsi d’un complément de revenus. Il sera bienvenu lors de l’arrivée en retraite, quand les revenus baissent de 25 % en moyenne.

En outre, il appartient à l’acheteur de payer la taxe foncière et les gros travaux.

Enfin, le vendeur dispose d’un privilège sur la maison vendue : c’est la clause résolutoire. Si l’acquéreur ne paie pas la rente, le vendeur pourra récupérer son bien. Le contrat peut aussi prévoir une clause pénale permettant au vendeur de conserver le bouquet en cas de résiliation du viager.

À savoir : les avantages du viager pour l’acheteur consistent en un prix décoté et un paiement du bien immobilier échelonné dans le temps, qui ne requiert pas forcément d’emprunt.

Comment calculer le prix du viager ?

Calcul du bouquet

Femme agee assise dans son jardin avec tournesols en main

En viager occupé, le bouquet représente 20 à 30 % du prix de vente de la maison. Il faut en effet tenir compte du DUH et des loyers qu’auraient pu percevoir l’acheteur s’il avait été immédiatement en possession du bien.

Dans un premier temps, il faut calculer la valeur vénale de la maison. Elle sera évaluée selon une méthode classique : en fonction de l’emplacement, de l’état du bien, etc. 

Pour estimer correctement la valeur vénale de la maison, vous pouvez d’abord utiliser un outil comme Estimation en ligne. Ensuite, vous avez tout intérêt à affiner les résultats avec une agence immobilière.

Ensuite, il faut calculer la valeur économique de la maison, c’est-à-dire son prix décoté du DUH. L’abattement varie en fonction de l’âge du vendeur. C’est la valeur économique, et non la valeur vénale, qui sert à calculer le montant du bouquet et le montant de la rente.

💡 En viager libre, il n’y a pas d’abattement, puisque l’acheteur entre immédiatement en jouissance du bien.

Lire aussi : Comment connaître le prix de vente de son appartement ?

Calcul de la rente

Le calcul de la rente repose sur l’espérance de vie du vendeur, établie par les tables de mortalité de l’INSEE. Le barème Daubry prévoit ensuite un taux de rente en fonction de l’âge du vendeur.

Après avoir soustrait le bouquet de la valeur économique de la maison, le reliquat du prix de vente est converti en rente viagère, en fonction du taux. Le paiement de la rente s’effectue chaque mois, trimestre ou année.

Généralement, le contrat prévoit l’indexation de la rente sur le coût de la vie. Elle est donc révisée chaque année, en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction ou d’un autre indice.

A savoir : il est possible d’intégrer une clause de réversion de la rente au dernier survivant, si les vendeurs sont en couple. Dans ce cas, le montant de la rente sera plus faible.

Quelle est la fiscalité du viager ?

Vendre sa maison en viager permet aussi de bénéficier d’une fiscalité avantageuse.

Fiscalité du bouquet

Le bouquet est intégralement exonéré d’impôt.

Fiscalité de la rente viagère

La rente est imposée à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie pensions et rentes, mais après application d’un abattement. Celui-ci varie en fonction de l’âge du vendeur, comme suivant :

  • Si le vendeur a moins de 50 ans au jour de la vente, 70 % de la rente sera imposable ;
  • Si le vendeur a entre 50 et 59 ans, 50 % de la rente sera imposable, entre 60 et 69 ans, 40 % de la rente sera imposable ;
  • Si le vendeur a 70 ans ou plus, 30 % de la rente sera imposable.

Fiscalité de la plus-value

Si la maison constitue la résidence principale du vendeur, alors celui-ci est exonéré d’impôt sur la plus-value.

Si la vente de la maison en viager concerne une résidence secondaire, il faudra alors appliquer le régime de la plus-value des particuliers. La plus-value sera taxée à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Le code général des impôts prévoit un abattement pour durée de détention pour l’IR et les prélèvements sociaux. Pour être intégralement exonéré d’IR, il faut avoir conservé le bien 22 ans. Pour l’exonération totale des prélèvements sociaux, il faut avoir conservé la maison 30 ans.

Comment mettre sa maison en vente en viager ?

Vendre sa maison en viager n’est pas chose aisée : il faut vous faire accompagner. Après avoir estimé la valeur de la maison, deux possibilités s’offrent à vous :

  • Contacter un spécialiste de la vente en viager, le plus célèbre étant Renée Costes Viager ;
  • Prendre rendez-vous chez un notaire, afin qu’il calcule les montants du bouquet et de la rente.

Dans les deux cas, la signature de l’acte de vente se fera devant un notaire !

 

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM