Comment vendre sa maison à un promoteur ? - un homme en train de travailler sur son ordinateur. Double écran, l'un affiche le plan architectural d'une habitation et l'autre le plan, différentes parcelles cadastrales

Comment vendre sa maison à un promoteur ?

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 5 min

Vendre votre maison à un promoteur immobilier offre plusieurs avantages. Cela permet entre autres de bénéficier d'un prix de vente supérieur au prix du marché. Toutefois, avant d'opter pour ce type de vente, il convient de respecter certaines conditions. Quels sont les principaux attraits de vendre son bien immobilier à un promoteur ? À quels éléments prêter attention pour réussir cette transaction immobilière ? Le point.

Est-ce avantageux de vendre son bien immobilier à un promoteur ?

Focus sur les différents atouts de vendre son logement à un promoteur immobilier.

Vendre sa maison à un promoteur : un bon moyen de vendre plus cher

Il n'est pas rare de voir un promoteur immobilier prendre contact avec un propriétaire vendeur. Cela intervient souvent après la publication d'une annonce immobilière, mais peut aussi simplement faire partie d'un démarchage. Néanmoins, si ce professionnel de l’immobilier se lance dans cette approche, c’est qu’il espère ainsi faire une large plus-value à la revente.

En effet, un promoteur immobilier ne raisonne pas comme l'acheteur classique. D'abord, il estime les revenus générés par la commercialisation d'une résidence immobilière neuve construite en lieu et place du bien immobilier. Ensuite, il réalise une étude plus approfondie pour évaluer le prix « potentiel constructible ».

Dans sa démarche, il tient compte de nombreux critères. Le premier concerne le nombre de logements susceptibles d'être construits sur le terrain. Puis, d'autres paramètres entrent en jeu comme les commodités dans le quartier, les projets d'aménagement, etc. En fonction des bénéfices escomptés, il peut proposer un prix d'achat jusqu'à 30 % plus cher que la valeur réelle de la maison à vendre.

Vendre sa maison à un promoteur : une belle occasion de négocier

Si vous espérez tirer le meilleur prix de votre bien, le vendre à un promoteur immobilier constitue donc une excellente solution. Doté d'une plus grande capacité financière, ce professionnel a la possibilité de l'acheter à son juste prix. Par ailleurs, vous pouvez dialoguer avec lui directement pour négocier le prix de vente.

Pour mener des négociations fructueuses, il s’avère néanmoins nécessaire d'entreprendre une démarche proactive :

Se mettre à la place du promoteur

Il est essentiel de bien comprendre comment un promoteur immobilier estime la valeur d'un bien et dans quelles conditions il va faire son acquisition. Vous pouvez, par exemple, consulter le PLU (Plan local d’urbanisme) et vous renseigner sur les obligations concernant votre trottoir. Car les exigences du PLU peuvent différer d’une parcelle à une autre, voire d’un trottoir à un autre.

Procéder à une estimation précise de la valeur de votre bien immobilier

Connaître le juste prix de votre bien immobilier est primordial en vue d'une future vente. Selon vos préférences (et votre budget), vous avez le choix entre un simulateur en ligne, une agence immobilière ou un notaire.

Comment fixer le prix de vente de sa maison à un promoteur ?

Au sein d'une salle d'enchères, au premier plan, plusieurs personnes dont un enchérisseur qui brandit le numéro 5.  Au second plan, un commissaire priseur près de son pupitre

Pour déterminer le prix auquel proposer votre bien immobilier à un promoteur, il est utile de savoir le calcul de son prix final. Celui-ci est obtenu en additionnant l'offre de prix immédiat qui correspond à la valeur de votre bien immobilier n'incluant pas le potentiel constructible de votre terrain et le prix du potentiel constructible. Ensuite, il faut déduire l'ensemble des charges et coûts rattachés au projet de construction.

Déterminer le potentiel de votre bien

Les droits à construire d'une parcelle sont définis dans le PLU. La commune a recours à une formule simple : surface du terrain x coefficient d'emprise au sol. Cette formule permet d'obtenir la surface maximale de plancher que le promoteur immobilier a le droit de bâtir après la démolition de votre bien immobilier.

Estimer la rentabilité de votre parcelle

Pour compléter l'estimation, il faut prendre en compte la rentabilité des lots pouvant être créés sur votre terrain. Puis, vous devez passer au crible les prix au mètre carré dans votre commune et votre quartier. De même, l'environnement immédiat tient une place prépondérante : commerces, services de proximité, transports en commun, espaces verts, etc. En somme, vous évaluez l'attractivité de votre parcelle.

Vendre sa maison à un promoteur : attention aux conditions

Plus attractive en termes de prix, la vente d'un bien à un promoteur immobilier s’avère cependant soumise à certaines contraintes. Il convient de les connaître avant de vous lancer dans les négociations. En effet, l'acquéreur va proposer deux offres :

  • un prix immédiat (valeur du bien en l'état).
  • un prix lié au potentiel constructible.

Si le second se révèle beaucoup plus attractif, il comporte cependant un certain risque. Il ne devient effectif qu'à l'obtention d'un permis de construire. Ce dernier doit encore être expurgé des risques de recours des tiers : deux mois pour le voisinage et un mois supplémentaire pour l'administration.

Pour vous éviter de mauvaises surprises, il est donc recommandé de négocier habilement. Puis, il faut veiller à mettre à l'écrit l'ensemble de vos échanges avec le promoteur immobilier et les conserver précieusement. Ainsi, vous êtes mieux protégé en cas de litige. Autrement dit, il est aussi judicieux de prendre en amont les différentes précautions juridiques adéquates.

Vente à un promoteur : bien prendre ses précautions

À la conclusion d'une vente de bien à un promoteur immobilier, les deux parties signent une promesse unilatérale de vente. Valable pendant une durée limitée, elle définit un prix de vente invariable jusqu'à la levée de l'option d'achat. En effet, si le vendeur s'engage à céder son bien, le promoteur immobilier l'achète uniquement à l'obtention d'un permis de construire.

La vente définitive intervient entre 18 et 24 mois plus tard. Pendant cette période où votre bien est bloqué, le promoteur immobilier peut être contraint au paiement d'une indemnité d'immobilisation qui s'élève à 10 % du prix de vente. Avant de signer la promesse unilatérale de vente, il convient de bien lire les conditions suspensives du promoteur.

Remarque : n’hésitez pas à sécuriser la transaction en demandant conseil à un notaire, par exemple.

Pourquoi se faire accompagner par un professionnel de l'immobilier ?

L'accompagnement d'un professionnel de l'immobilier pour toute vente à un promoteur immobilier représente une aide précieuse. En effet, celui-ci peut vous délivrer plusieurs prestations :

  • Estimation gratuite de la valeur du terrain.
  • Étude des propositions émanant du promoteur immobilier.
  • Analyse et vérification des documents avant signature.
  • Échange régulier avec le promoteur immobilier jusqu'à l'établissement de l'acte authentique de vente.

Ainsi épaulé, un propriétaire peut donc vendre sa maison à un promoteur immobilier d’une manière plus sereine et gagner un temps précieux.

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM