Comment se passe la vente aux enchères d’une maison ? - Litige relatif aux transactions d'achat et de vente de biens immobiliers. Avocat spécialisé dans la vente de biens immobiliers. Maison et maillet du juge dans la salle d'audience.

Comment se passe la vente aux enchères d’une maison ?

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 5 min

Les personnes qui cherchent à acquérir un bien immobilier ne savent pas toujours qu'il est possible de faire de bonnes affaires grâce aux ventes aux enchères. Mais pour que cette « méthode » vous soit vraiment profitable, il est indispensable de vous familiariser avec les règles très particulières qui encadrent ce mode d’acquisition. 

Il existe plusieurs sortes de ventes aux enchères immobilières. Chacune est encadrée par des règles qui leur sont propres.

Pourquoi acheter une maison aux enchères ?

Si vous trouvez que les ventes immobilières par les voies traditionnelles sont hors de prix, et que vous cherchez un moyen de trouver des biens dont le prix est inférieur au prix du marché, participer aux enchères est une très bonne alternative. Et les acquéreurs potentiels sont nombreux !

Les ventes aux enchères publiques sont assez transparentes. Elles permettent aux acquéreurs potentiels de bien connaître le bien pour lequel ils enchérissent. Les conditions de vente sont connues dès le départ. Avant d’assister à la vente, vous pourrez visiter le bien, ce qui est une bonne chose pour savoir si le prix de départ est plutôt élevé, juste, ou plutôt bas.

Vous bénéficiez d’une grande liberté lorsque vous assistez à une vente aux enchères. Vous n’êtes pas obligé de participer à la séance d’adjudication, ni d’enchérir sur le bien que vous avez visité. 

Un autre avantage d’une vente aux enchères organisée : vous pouvez fixer votre prix d’adjudication directement dans la salle. Il faut savoir que pour remporter l’enchère, vous ne serez pas forcément contraint de sortir une grosse somme de votre compte en banque. En effet, le prix de vente d’un appartement ou d’une maison dans ce type d’enchères est en général fixé 30 % en-dessous de sa valeur d’estimation ! Par ailleurs, si la maison de vos rêves est mise en vente aux enchères, elle ne figure dans aucune agence immobilière. Ce qui augmente vos chances de payer le prix le plus juste et / ou le plus intéressant possible. Si vous cherchez une maison de village atypique, vous avez toutes les chances de la trouver dans une vente aux enchères !

Qu’est-ce qu’une vente aux enchères immobilières notariales ?

Groupe de deux jeunes étudiants euphoriques regardant les résultats sur un ordinateur portable à la table d'un bar.

Ce type de vente immobilière a lieu dans les chambres de département des notaires. Si vous souhaitez enchérir, vous devez donner au notaire qui s’occupe de la vente un chèque de banque. Il faut lui remettre au début de la séance. Ce chèque est appelé « consignation”' ; il est obligatoire pour qui veut acquérir des biens immobiliers lors d’une vente aux enchères. 

Le montant du chèque de l’enchérisseur n’est pas laissé au hasard. Il correspond à 10 à 20 % du montant de la mise à prix du bien immobilier que vous convoitez. Gardez en tête que les enchères immobilières attirent de nombreux curieux. Si vous voulez acheter un bien à un prix abordable, ce n’est peut-être donc pas la solution idéale. 

Qu’est-ce qu’une vente aux enchères immobilières domaniale ?

Les enchérisseurs le savent : l’État vend souvent des biens qui sortent de l’ordinaire : des casernes, des gares ou encore des terrains. En revanche, si vous cherchez un ensemble immobilier (maison + jardin) par exemple, ce sera sûrement une succession vacante. C’est-à-dire que le ou la propriétaire de cette maison n’avait pas d’héritier. Une vente aux enchères publiques de ce type se déroule dans les préfectures ou dans les hôtels des impôts.

Sachez que pour assister à ce type de vente aux enchères immobilières, il n’est pas nécessaire de vous inscrire au début de la séance. Pour participer à cette enchère, il vous suffit d’être présent évidemment le jour de l’enchère avec les documents nécessaires. Sachez que pour un prix de vente excédant les 7 500 €, vous aurez malgré tout à déposer un chèque de consignation d’un montant égal à 5 % de la mise à prix. Avec ce type d’enchères publiques, vous ne payez aucun frais de notaire. De plus, l’acte de vente est rédigé sans générer aucun frais supplémentaire. 

Qu’est-ce qu’une vente aux enchères immobilière judiciaire ?

Ce type de vente immobilière se passe dans des tribunaux judiciaires. Les ventes judiciaires font suite à des mises en liquidation judiciaire ou à des divorces. La présence d’un avocat inscrit au barreau est indispensable à ce genre d’enchères (si vous voulez acheter un ou plusieurs biens vendus aux enchères). Seul ce professionnel peut enchérir pour vous. Pour concrétiser votre achat immobilier, il vous faudra remettre un mandat signé à cet avocat. Sur ce chèque, vous inscrirez votre enchère maximale. Cela évitera à votre avocat de surenchérir au-delà de vos limites financières. La maison individuelle de vos rêves est vendue aux enchères ? Remettez un chèque de consignation de 20 % du montant de la mise à prix du bien. 

Tout futur acquéreur doit le savoir : les ventes aux enchères immobilières judiciaires sont celles qui peuvent vous faire faire les transactions immobilières les plus intéressantes. 

Acheter une maison aux enchères : est-ce réservé aux experts ?

Il n’est pas nécessaire d’être un expert pour se rendre à des ventes aux enchères de biens immobiliers. En revanche, si vraiment vous n’y connaissez rien, nous vous recommandons de vous renseigner un peu avant de vous lancer. 

Commencez par consulter les biens soumis à la vente aux enchères sur les sites spécialisés, les journaux ou même auprès des notaires. Vous pourrez ainsi comparer les biens mis aux enchères et ceux qui sont vendus au prix du marché. 

Prenez ensuite le temps de bien regarder le cahier des charges. Vous y trouverez les travaux éventuels, les conditions de vente, … Sachez que vous avez droit à 3 visites de 2 heures. Cela vous permet d’y aller une première fois pour tout regarder, et d’y retourner pour chercher « la petite bête » dans les détails.

Comment la vente se déroule-t-elle ? La vente débute sur la base de la mise à prix qui était mentionnée dans l’annonce. Chaque acheteur propose ensuite à tour de rôle un prix plus élevé. Le dernier enchérisseur est celui qui fait la dernière offre.

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM