Impots defiscalisation Pinel - Homme qui travaille sur son ordinateur

Comment réduire ses impôts avec la défiscalisation Pinel ?

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 5 min

Associer investissement locatif et réduction d’impôt, c’est possible avec la défiscalisation Pinel ! Mais ce 🎁 a une contrepartie : un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans. D’autres conditions doivent être respectées pour éviter la remise en cause de l’avantage fiscal par l’administration. On fait le point !

Qu’est-ce que la défiscalisation Pinel ? 👀

Le dispositif Pinel entre en vigueur en 2014 et succède à la loi Duflot, qu’ont boudé les investisseurs. Il offre une réduction d’impôt sur le prix de revient du bien, en contrepartie d’une obligation de location. Le but de l’État français est ici de soutenir la production de logements neufs.

Quel est l’avantage fiscal du dispositif Pinel ? 💸

Le taux de la réduction d’impôt dépend de la durée de mise en location. Il est limité par an, par personne et par mètre carré.

Le taux de la réduction d’impôt Pinel

Famille visite un bien immobilier avec agent

Il se monte à :

12 % pour un engagement de location de 6 ans (soit 2 % par an) ;

18 % pour une location de 9 ans (soit 2 % par an) ;

21 % pour une obligation de location de 12 ans (2 % par an pendant 9 ans, puis 1 % par an jusqu’à 12 ans).

Vous pouvez vous engager sur 6 ou 9 ans, avec reconduction possible par période de 3 ans, jusqu’à 12 ans maximum.

💡 Le montant de la réduction d’impôt va diminuer en 2023 et 2024.

Le plafond de la défiscalisation Pinel

L’investissement en loi Pinel est limité à :

300 000 euros de prix de revient du bien immobilier par personne et par an. Le prix de revient inclut les frais de notaire de 2 à 3 % dans le neuf ;

5 500 euros du mètre carré.

Au maximum, vous pouvez donc obtenir une réduction d’impôt de 36 000 euros sur 6 ans, 54 000 € sur 9 ans et 63 000 € sur 12 ans.

💡La défiscalisation Pinel entre dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales.

Quelles conditions respecter pour la défiscalisation Pinel ?☝️ 

Les investisseurs doivent respecter des conditions tenant au logement, au locataire et à la mise en location. Sinon, le fisc demandera de restituer l’avantage fiscal perçu !

Les conditions liées au logement

🏢 Un logement neuf

La défiscalisation Pinel s’applique uniquement aux biens immobiliers neufs. Et plus précisément à un appartement en immeuble collectif (copropriété). Les maisons jumelées, individuelles et en bande sont exclues du dispositif Pinel depuis 2021.

🏙️ Un logement en zone en tension foncière

Vous devez faire une acquisition en zone A, A bis ou B1. Les zones Pinel correspondent à des lieux en France où la demande en logement est supérieure à l’offre.

♻️ Un logement écologiquement performant

Le logement doit respecter la réglementation thermique RT 2012, garante d’une bonne performance énergétique. Bien entendu, d’autres règles sont applicables aux logements situés en outre-mer !

Les conditions liées au locataire

L’État cherche avant tout à loger les personnes modestes grâce à la défiscalisation Pinel. Vous devez donc choisir un locataire dont les ressources n’excèdent pas un plafond, variable en fonction de la zone et du nombre de personnes occupant de logement.

Sachez que vous pouvez proposer le logement à un membre de votre famille, tant qu’il n’appartient pas à votre foyer fiscal.

Conditions de ressources défiscalisation Pinel – Métropole

Composition du foyer

Zone A bis

Zone A

Zone B

Célibataire

38 377 €

38 377 €

31 280 €

Couple

57 357 €

57 357 €

41 772 €

+ 1 personne à charge

75 188 €

68 946 €

50 233 €

+ 2 personnes à charge

89 769 €

82 586 €

60 643 €

+ 3 personnes à charge

106 807 €

97 766 €

71 340 €

+ 4 personnes à charge

120 186 €

110 017 €

80 399 €

Majoration par personne à charge supplémentaire

+ 13 390 €

+ 12 258 €

+ 8 969 €

 

Critères de ressources défiscalisation Pinel – Outre-mer

Nombre de personnesDépartements d'outre-mer (DOM)

Saint-Pierre-et-Miquelon

Saint-martin

Nouvelle-Calédonie 

Polynésie Française

Wallis et Futuna

Personne seule

28 606 €

28 606 €

31 099 €

Couple

38 202 €

38 202 €

41 528 €

+ 1 personne à charge

45 941 €

45 941 €

49 941 €

+ 2 personnes à charge

55 461 €

55 461 €

60 290 €

+ 3 personnes à charge

65 241 €

65 241 €

70 923 €

+ 4 personnes à charge

73 527 €

73 527 €

79 928 €

Majoration par personne à charge supplémentaire

+ 8 206 €

+ 8 206 €

+ 8 920 €

💡 Vous devez prendre en compte le revenu fiscal de référence N-2 du candidat preneur (revenus de 2020 pour une location en 2022).

Les conditions liées à la location 

Vous devez proposer le logement en location nue (non meublée), à un locataire qui l’occupe à titre de résidence principale.

En outre, vous devez le mettre sur le marché locatif dans l’année qui suit votre achat immobilier ou l’achèvement de la construction.

Enfin, vous devez respecter un plafond de loyer mensuel, charges non comprises, qui varie en fonction de la zone.

 

Plafonnement du loyer défiscalisation Pinel 2022

Lieu d'implantation du bienPlafond de loyer au m²
Zone A bis17,43 €
Zone A12,95 €
Zone B110,44 €

Pour calculer le montant du loyer en Pinel, vous devez enfin appliquer un coefficient multiplicateur, dont la formule est la suivante : 0.7 + 19 / Surface du logement.

💡 Pour tenir compte du marché locatif local, un arrêté préfectoral peut prévoir un plafond inférieur.

Quels sont les inconvénients de défiscaliser en Pinel ? 🤔

Les publicités pullulent sur Internet, et c’est un fait : la défiscalisation Pinel est plébiscitée par les investisseurs. Pourtant, elle présente des écueils que vous devez avoir en tête avant de vous lancer.

Premièrement, vous allez acheter sur le marché immobilier du neuf et revendre sur celui de l’ancien. Gare à la moins-value, qu’ont déplorée de nombreux investisseurs !

Deuxièmement, le plafonnement des loyers a une incidence sur le taux de rendement de votre investissement immobilier. Vous devez comparer le montant de l’avantage fiscal et la perte de loyers pour déterminer si l’opération vaut le coup et le coût.

Enfin, il n’est pas rare que le prix de vente soit surestimé, pour tenir compte de la réduction d’impôt. Et que la qualité des constructions ne soit pas forcément au rendez-vous…

 

Photo_Auteur_Jeremy.webp
Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM