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Comment réduire ses impôts avec l’immobilier ?

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 6 min

Exit l’assurance vie, le PER et le PEA, aujourd’hui on cherche comment réduire ses impôts grâce à l’immobilier ! Outre les possibilités de défiscalisation, ce type de placement présente trois avantages. Un, il permet de se constituer un patrimoine à transmettre aux enfants ou qui assure des revenus complémentaires à la retraite. Deux, il booste le retour sur investissement. Trois, il permet généralement d’engranger une plus-value à la revente. Alors, comment réduire ses impôts en 2022 ? Voici nos 6 astuces !

Comment réduire ses impôts sans investir ?

☝️Première piste à explorer pour réduire vos impôts : diminuer votre base imposable. Vous connaissez déjà le fonctionnement de l’impôt sur le revenu, qui est calculé sur l’ensemble de vos revenus : salaires et traitements, revenus fonciers, revenus financiers…

Plus ils sont importants, plus votre tranche marginale d’imposition est élevée, et plus vous êtes imposé. Il faut donc mettre en place des mécanismes pour réduire vos revenus, et ainsi optimiser votre imposition !

1. En choisissant le régime fiscal du réel pour la location vide

Si vous êtes déjà propriétaire, vous savez que vous disposez de deux options pour l’imposition des revenus fonciers : le régime micro-foncier et le régime réel.

👉Quand ?

Dès lors que vos charges sont supérieures à 30 % (montant de l’abattement en régime micro-foncier), optez pour le régime réel.

👉Pourquoi ?

Comme son nom l’indique, il vous permet de déduire vos charges pour leur montant réel. Quelles charges sont déductibles ? Les intérêts d’emprunt, primes d’assurance, certains travaux que vous pouvez défiscaliser…

Grâce à la déduction de charges, vous pouvez soit réduire votre impôt, soit créer un déficit foncier si elles sont supérieures à vos loyers.

✅En fonction du montant et de l’origine de ce déficit foncier, vous pouvez le déduire sur votre revenu global ou vos revenus fonciers ;

✅Et même le reporter pendant 6 à 10 ans, sur le revenu global ou les revenus fonciers.

2. En optant pour le démembrement de propriété

Le démembrement de propriété est particulièrement utile pour réduire sa taxe à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), ses frais locatifs ou les droits de donation et de succession sur le patrimoine. Une arme redoutable d’optimisation fiscale !

👉Le principe

Le démembrement de propriété consiste à séparer le droit de propriété entre deux personnes : l’usufruitier et le nu-propriétaire. De cette manière, la valeur du bien immobilier est partagé entre les deux, comme suivant :

Âge de l’usufruitier

Valeur de l’usufruit

Valeur de la nue-propriété

Moins de 21 ans révolus

90%

10%

Moins de 31 ans révolus

80%

20%

Moins de 41 ans révolus

70%

30%

Moins de 51 ans révolus

60%

40%

Moins de 61 ans révolus

50%

50%

Moins de 71 ans révolus

40%

60%

Moins de 81 ans révolus

30%

70%

Moins de 91 ans révolus

20%

80%

Plus de 91 ans révolus

10%

90%

👉Les avantages pour réduire ses impôts

Si vous conservez la nue-propriété et donnez (temporairement ou définitivement) ou vendez l’usufruit, vous allez réduire vos impôts :

Sur les revenus locatifs, parce que c’est l’usufruitier qui perçoit les loyers. Il a aussi à sa charge l’entretien courant et les taxes ;

Sur l’IFI : c’est l’usufruitier qui en est redevable ;

Sur les droits de donation ou de succession si vous anticipez la transmission du patrimoine, puisque l’assiette des droits portent sur la part en usufruit.

💡 Vous relevez de l’IFI si la valeur nette de votre patrimoine excède 1.3 million d’euros. Pour estimer la valeur de vos biens immobiliers, utilisez notre simulateur !

Comment réduire ses impôts grâce à l’investissement immobilier ?

Défiscaliser en immobilier pour réduire ses impôts, c’est possible grâce aux différents dispositifs légaux et à la location meublée. 

L’investissement locatif peut être réalisé en France ou dans les DOM-TOM. 

L’investissement immobilier peut s’effectuer en direct (avec un logement) ou indirectement (avec des parts de sociétés immobilières).

3. En investissant dans une SCPI

SCPI pour société civile de placement immobilier. Il en existe trois grandes catégories :

✔️La SCPI de rendement, qui rétrocède une part des loyers : on l’exclut, parce qu’elle augmente notre base imposable ;

✔️La SCPI de plus-value : idem ;

✔️La SCPI fiscale : c’est elle qui va nous être utile pour réduire l’impôt.

Dans les SCPI fiscale, on peut soit investir pour :

Obtenir une réduction d’impôt (SCPI Pinel, SCPI Denormandie…)

Répercuter une fraction de déficit foncier sur sa feuille d’impôt (SCPI de déficit foncier).

Dans les deux cas, vous allez payer moins d’impôt !

4. En investissant dans les groupements forestiers

Voici un produit de niche pour diminuer ses impôts ! Il existe deux sortes de groupements forestiers :

✔️Les groupements fonciers forestiers ;

✔️Les groupements forestiers d’investissement

Il offrent un double avantage fiscal:

✅Une réduction d’impôt de 18 % ;

✅Une exonération d’IFI de 75 % sur la valeur nette des actifs forestiers.

5. En choisissant la location meublée

C’est l’un des investissements préférés des Français, et on le comprend ! Que vous optiez pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou de loueur en meublé professionnel (LMP), c’est effectivement une solution très avantageuse pour réduire ses impôts.

Deux régimes fiscaux sont applicables aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : le micro-BIC et le régime réel

Dès lors que les charges que vous supportez excèdent l’abattement de 50 % du micro-BIC, alors tournez-vous vers le régime réel.

👉Il vous permet de déduire toutes vos charges et de pratiquer des amortissements. À la clé, une diminution du bénéfice imposable à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS).

Si vos dépenses sont supérieures à vos recettes locatives, vous créez un déficit.

✅Il est reportable pendant 10 ans sur les BIC de location meublée pour le LMNP.

✅Il est imputable et reportable 6 ans sur le revenu global pour le LMP… Sans limitation de montant !

Lire aussi : Comment défiscaliser en LMNP ?

6. En optant pour l’un des dispositifs de défiscalisation

Dans le neuf ou dans l’ancien, vous avez le choix entre de nombreux dispositifs de défiscalisation pour baisser les impôts. Le principe est simple : en contrepartie d’un engagement de location, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt.

La loi Pinel, le dispositif Pinel ancien et la défiscalisation Pinel outre-mer

C’est le plus célèbre des dispositifs de défiscalisation, qui s’applique dans le neuf et l’ancien avec travaux, en France et en outre-mer.

Le taux de réduction d’impôt dépend de la durée de location (6, 9 ou 12 ans) et de la zone. Il s’applique sur le montant de l’investissement, dans une double limite de 300 000 euros par an et par personne et 5 500 euros du mètre carré.

✅En métropole, la réduction d’impôt va de 12 à 21 % ;

✅Dans les départements, territoires et collectivités d’outre-mer, il varie de 23 à 32 %.

Pour en savoir plus sur les conditions à respecter pour bénéficier de la défiscalisation Pinel

La loi Denormandie

Le dispositif Denormandie, c’est simplement une application du Pinel ancien dans un plus grand nombre de communes. La réduction d’impôt maximale est donc la même : ✅ 54 000 euros sur 12 ans.

Il faut aussi respecter les conditions de ressources du locataire, les plafonds de loyers..

La loi Malraux

Avec la loi Malraux, vous pouvez déduire le montant des travaux des revenus fonciers à hauteur de 22 ou 30 % selon la zone. Ce moyen de diminuer ses impôts est soumis à de nombreuses conditions comme :

✔️Un engagement de location de 9 ans ;

✔️La location à un locataire y élisant résidence principale ;

✔️Il faut louer le bien nu ;

✔️Il faut réaliser des travaux sur l’intégralité de l’immeuble…

✅ Au maximum, vous pouvez déduire 100 000 euros par an pendant 4 ans.

La loi Monuments Historiques

Encore une fiscalité généreuse avec ce dispositif qui s’adresse aux contribuables les plus fortement fiscalisés. La loi ne vous impose pas de louer le bien, mais de le conserver pendant au moins 15 ans.

✅Le Code général des impôts offre la possibilité de déduire le montant des travaux du revenu global et sous conditions, sans limitation de montant.

Il s’agit ici aussi d’un marché de niche, qui suppose bien des contraintes, mais qui peut s’avérer idéal pour réduire ses impôts et transmettre son patrimoine à ses héritiers sans pression fiscale supplémentaire.

✅Les héritiers sont en effet exonérés de droits de succession !

Lire aussi : Tout savoir pour défiscaliser dans l’ancien

La loi Girardin

Le dispositif Girardin se compose de deux volets. On ne parlera pas du premier, le Girardin industriel, mais s’il vous intéresse, vous trouverez des informations sur notre article sur les investissements en outre-mer.

La loi Girardin logement social prévoit une réduction d’impôt one shot pouvant aller jusqu’à 60 000 euros. Elle est calculée en fonction du montant de votre investissement et applicable dès l’année de réalisation de l’investissement.

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM