Comment réaliser une plus-value sur la vente de sa maison ? - Taux d'intérêt, augmentation des prêts financiers, planification des investissements, immobilier d'entreprise, profit de la banque, analyse du profit par l'homme d'affaires.

Comment réaliser une plus-value sur la vente de sa maison ?

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 5 min

Beaucoup de personnes acquièrent des biens dans l’espoir de réaliser une plus-value lors de sa revente. 

Cette technique est intéressante, mais vous devez tout de même connaître quelques notions sur la plus-value immobilière avant de vous lancer dans l’achat d’un bien. 

Dans cet article nous allons tout vous apprendre sur la plus-value immobilière ainsi que sur les différents travaux que vous pouvez mener afin de la maximiser. 

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?

Une plus-value immobilière se trouve être la différence entre le prix d’acquisition d’un bien immobilier et son prix de revente. Par exemple, si vous faites l’acquisition d’un bien au prix de 430 000€ et que plus tard vous le revendez au prix de 460 000€, vous aurez réalisé une plus-value de 30 000€. 

Il existe plusieurs types de travaux qui vous permettront d’obtenir une plus-value immobilière. 

5 travaux pour réaliser une plus-value immobilière ?

  1. Agrandissement du bien 
  2. Rénovation de la cuisine et de la salle de bain 
  3. Rénovation énergétique 
  4. Aménagement des combles 
  5. L’emplacement

Agrandissement du bien

Vous souhaitez revendre votre bien immobilier et vous souhaitez réaliser une plus-value sur cette vente ? Pourquoi ne pas tout simplement agrandir votre bien ? 

Si vous avez assez de terrain inutilisé et constructible, vous pouvez agrandir votre maison de différentes manières. 

Vous pouvez par exemple construire une nouvelle chambre ce qui vous permettra d’attirer davantage les familles. 

Vous pouvez également installer une véranda. Ce type d’installation est parfait pour agrandir votre maison puisqu’elle peut être aménagée de différentes manières et utilisable tout au long de l’année. Une véranda peut avoir plusieurs utilisations, car elle peut servir de bureau, d’atelier de salle à manger… C’est donc une installation intelligente à mettre en place. 

Rénovation de la cuisine et de la salle de bain

Certaines rénovations apportent plus de valeur à un bien que d’autres. C’est notamment le cas pour les rénovations des cuisines et des salles de bain que nous vous conseillons de privilégier. 

Ce sont souvent les cuisines et les salles de bains qui attirent les acquéreurs. Effectuer les travaux dans ces pièces-là augmentera la plus-value de votre habitation que ce soit une maison ou un appartement. De plus, ce genre de travaux ne nécessitent pas toujours de lourds investissements. Dans certains cas, vous pouvez réaliser du home staging en repeignant les murs, le carrelage et les meubles, ou casser simplement des cloisons pour moderniser votre pièce (par exemple ouvrir la cuisine sur le séjour). 

Rénovation énergétique

Les habitations avec une faible consommation énergétique voient systématiquement leur valeur augmenter. C’est la raison pour laquelle nous vous conseillons de prioriser ces changements.

Par conséquent, améliorer les performances énergétiques de votre habitation pourrait à coup sûr faire augmenter votre plus-value.

Voici les quelques travaux que vous pourriez faire : 

  • Installer une pompe à chaleur ;
  • Changer vos fenêtres ;
  • Isoler votre plancher ;
  • Isoler les murs extérieurs… 

Le but principal étant d’obtenir un A ou un B au niveau du DPE (diagnostic de performance énergétique).

Aménagement des combles

Homme installant la couche d'isolation thermique du toit - utilisant des panneaux de laine minérale. Concept de rénovation et d'isolation des combles

Vous disposez de combles dont vous n’avez pas l’utilité ? Pourquoi ne pas vous en servir pour agrandir votre logement. 

En effet, si vous ne disposez pas d’un terrain suffisamment grand pour agrandir votre maison avec une véranda comme nous l’avons abordé, vous pouvez tout à fait aménager vos combles. Cet espace perdu pourra servir de chambre, de bureau ou encore de salle de jeu pour les enfants.

L’emplacement

Bien que l’emplacement ne joue pas un rôle direct sur la plus-value que vous pouvez réaliser sur une habitation, il n’en reste pas moins un facteur intéressant à prendre en compte. 

Si votre but principal est d’acheter dans l’optique de revendre par la suite, pensez à choisir une habitation dont l’emplacement est idéal. Cela vous aidera au moment de la revente. 

Privilégiez par conséquent les villes dans lesquelles il fait bon vivre et dans lesquelles il est facile de trouver du travail. Mais attardez-vous également sur d’autres facteurs comme le quartier et la proximité des moyens de transport ainsi que des écoles et des commerces. 

Quels impôts sur la plus-value de la vente de la maison ?

Si vous vendez votre résidence principale, sachez que la plus-value que vous réalisez ne sera pas imposable. Cependant, si vous vendez votre résidence secondaire, vous serez soumis à l’impôt sur le revenu ainsi qu’à des prélèvements sociaux

Calcul de l’impôt sur la plus-value pour une résidence secondaire

L’impôt sur le revenu débute à 19% et les prélèvements sociaux débutent à 17,2%. Le montant imposable à ces deux taux va jusqu’à 50 000€ de plus-value. Au-delà, il y aura des taxes comprises entre 2 et 6%. 

Si nous reprenons l’exemple évoqué dans la première partie de cet article, une personne qui réalise une plus-value de 30 000€ sur la vente de sa résidence secondaire et qui est propriétaire depuis 3 ans, nous allons déduire 19% d’impôts sur le revenu. Ce qui nous donne la somme de 5 700€ (30 000 * 0,19). 

À cette somme, nous déduisons également les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2% ce qui nous donne la somme de 5 160€ (30 000* 0,172).

En résumé, sur une plus-value réalisée de 30 000€, les propriétaires devront s’acquitter de 10 860€ d’impôts à reverser pour la vente de leur résidence secondaire. 

Ces impôts restent tout de même dégressifs avec le temps.

Durée de détention

Taux des prélèvements sociaux

Taux de l’impôt sur le revenu

Moins de 6 ans

0%

0%

De la 6e à la 21e année

6%

1,65%

22e année passée

4%

1,6%

Au-delà de 22 ans

Exonération totale

9%

Au-delà de 30 ans

Exonération totale

Exonération totale

Les cas d’exonération

Bien heureusement, il existe des cas d’exonération de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. 

Parmi les cas d’exonération, on distingue l’exonération en fonction du bien et l’exonération en fonction du statut du revendeur. 

Exonération en fonction du bien

En fonction de la nature du bien qui va être revendu, les propriétaires vont être exonérés de tous impôts. Voici les quelques cas : 

  • Les résidences principales comme abordé précédemment ainsi que les dépendances sont exemptes de tous impôts sur la plus-value ;
  • Les logements possédés par un propriétaire depuis plus de 22 ans sont exonérés ainsi que lorsque le prix de vente du bien est inférieur à 150 000€ ; 
  • Les logements sociaux font l’objet d’une exonération totale. 

Exonération en fonction du revendeur

En fonction du profil du revendeur, des exonérations peuvent être appliquées. 

  • Dans certains cas, les revendeurs de logements secondaires peuvent être exonérés des différents impôts. C’est le cas lorsque le revendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre dernières années ainsi que quand la plus-value va servir à financer l’achat d’une résidence principale ; 
  • Sont exonérées également les personnes qui cèdent un logement social ou médico-social, les vendeurs non-résident en France ainsi que les vendeurs à la retraite ou qui disposent d’une carte d’invalidité. 

Nous vous avons présenté tout ce que vous devez connaître sur la plus-value lors de la vente d’une maison. Si vous souhaitez obtenir davantage de renseignements, n’hésitez pas à contacter nos experts.

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM