Comment réaliser une estimation du prix de votre maison ? - Belle femme d'affaires rousse pointant du doigt une maison sur fond rose.

Comment réaliser une estimation du prix de votre maison ?

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 5 min

Vous souhaitez connaître la valeur de votre bien immobilier ? Que vous souhaitiez connaître le prix de vente de votre maison pour vous en séparer ou dans le cadre d’une succession, il est possible d’estimer sa valeur vénale sans vous engager auprès de quiconque.

Les critères importants lors de l’estimation d’un bien immobilier

Le prix de votre maison dépend de plusieurs critères. Nous listons ci-dessous des sites ou des éléments à connaître pour vous aider à comprendre comment se fixe le juste prix de vente d’une maison :

  • Les prix du marché, c’est-à-dire les prix des biens similaires au vôtre ;
  • La base Demandes de valeurs foncières regroupe la totalité des ventes de biens immobiliers ayant eu lieu lors des 5 dernières années. Cela peut vous aider à obtenir une bonne estimation du prix de votre maison ;
  • L’application « Demande de valeur foncière » : aucun expert immobilier ici, il s’agit d’un outil mis à disposition par le Portail de l’Economie, des Finances, de l’Action et des Comptes publics ;
  • Pour connaître le prix de l’immobilier, consultez le site data.gouv.fr ;
  • Pour vous affranchir d’une agence immobilière, découvrez l’outil de visualisation conçu par Etalab.

Afin de réaliser une première estimation, vous pouvez aussi faire confiance à l’outil Patrim. Il reprend les données de l’administration fiscale, ce qui vous promet une estimation précise et de qualité. Il vous renseignera quant au prix de vente des biens immobiliers qui répondent aux mêmes critères que votre maison. Vous accédez à cet outil depuis votre espace Particulier sur le site des impôts.

Pour estimer la valeur de votre logement, il vous suffit ensuite de cliquer sur Données publiques / rechercher des transactions immobilières pour m’aider à estimer mon bien. Aussi instructif qu’une véritable expertise immobilière !

Cet outil d’estimation affiche le détail des ventes de biens similaires à votre habitation : superficie de la maison, prix de vente, prix du mètre carré, …

Autre idée à ne pas oublier : les outils mis à disposition par les notaires de France. Vous trouverez sur le portail Notaviz des outils gratuits permettant de réaliser une estimation de votre bien en vous basant sur les prix de l’immobilier, le calcul de plus-values, le calcul de frais immobilier, …

Pourquoi se passer d’un agent immobilier pour faire estimer sa maison ?

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Il n’est pas facile de fixer le juste prix de sa maison. Pourtant, il est indispensable lorsque vous êtes assujetti aux impôts. Les divorces sont un autre cas de figure qui réclament des estimations si les époux prévoient de vendre le logement.

Dans ces deux situations, estimer votre bien ne requiert pas de faire appel à une agence immobilière.

Comment bien estimer soi-même le prix de sa maison ?

Plus vous fixerez un prix juste, plus les potentiels acquéreurs se bousculeront au portillon. Voici quelques règles à respecter pour y parvenir.

Détachez-vous de votre propre prix d’achat

Le marché immobilier est fluctuant. Vous le savez, les médias en parlent régulièrement. Il n’est donc pas pertinent de vous baser sur votre prix d’achat pour déterminer votre prix de vente. Il y a de fortes chances qu’entre temps, le coût de l’immobilier ait changé.

Par ailleurs, vous avez peut-être effectué des rénovations dans votre maison, ou rafraîchi des peintures. Cela vient impacter votre prix de vente.

Basez-vous uniquement sur du concret

Les émotions interfèrent souvent avec la définition d’un prix de vente. Mais vos souvenirs ne toucheront pas vos futurs acheteurs. Eux, ce qu’ils achètent, c’est du béton, des murs, une toiture… L’évaluation immobilière ne peut prendre en compte les anniversaires fêtés dans votre salon !

Renseignez-vous sur les prix du marché immobilier

Mieux vous connaîtrez le prix au mètre carré dans votre secteur, plus vous proposerez un prix réaliste. Ainsi, connaître la fourchette de prix pratiqués pour des biens similaires vous aidera à déterminer la valeur de votre maison. Consultez les annonces immobilières des agences en ligne, et regardez les annonces derrière les vitrines, à proximité de chez vous. Vous aurez une bonne première idée des tarifs pratiqués. Faîtes attention à bien comparer votre maison avec des biens similaires, tant en termes de surface que d’emplacement par exemple. La présence ou non d’un terrain est aussi un facteur à ne pas négliger.

Listez les propriétés de votre demeure

Le prix d’un bien se module en fonction des caractéristiques de celui-ci. Si votre maison fait partie d’un lotissement, qu’elle est mitoyenne ou s’il s’agit d’une villa, le prix ne sera évidemment pas le même.

Dressez « l’état général » de votre maison : son environnement proche, sa surface, le nombre de pièces, l’existence ou non d’un garage, de dépendances, …

Estimer le prix en fonction des travaux de rénovation

Votre maison a besoin d’un ravalement de façade ? Les papiers peints sont un peu démodés ? Ne le cachez pas aux futurs acquéreurs. De toute façon, ils le constateront eux-mêmes en visitant votre logement. Si vous pouvez estimer le tarif de ces travaux, mentionnez-le dans l’annonce. Et si vous constatez que cela bloque la vente, effectuez ces travaux vous-même. Vous pourrez ensuite augmenter le prix de vente tout en restant dans la fourchette de prix qui correspond à votre bien.

Estimer son bien tout en laissant la place à la négociation

Il est à peu près sûr que vos futurs acheteurs chercheront à négocier le prix de vente de votre maison. Souvent d’ailleurs, la diminution du prix est anticipée par les acquéreurs et c’est ce qui les fait parfois préférer un bien à un autre. Il est judicieux de se laisser une marge de manœuvre de plusieurs milliers d’euros.

Notez que s’il y a des travaux à effectuer (rénovation ou autre), vos futurs acheteurs en tiendront compte dans leur tentative de négociation.

Tentez le home staging

Si votre bien a du mal à partir, vous pouvez recourir à un professionnel pour qu’il vous aide à déclencher le coup de cœur chez vos visiteurs. Avec une déco moderne par exemple, vous mettrez en lumière tout le potentiel de votre maison !

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM