Comment fonctionne la location-vente pour une maison ? - maison en brique au fond d'un pré

Comment fonctionne la location-vente pour une maison ?

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 5 min

Parmi les contrats qui existent afin d’acquérir un bien immobilier se trouve la location-vente. Ce contrat méconnu du grand public est pourtant très avantageux sur de très nombreux points, que ce soit pour l’acheteur comme pour le vendeur. 

N’attendez plus et découvrez en quoi consiste le contrat de location-vente pour une maison. 

Qu’est-ce qu’une location-vente ?

La location-vente est une solution destinée aux personnes qui ne disposent pas des fonds nécessaires pour réunir un apport personnel ou bien qui n’ont pu obtenir que de petits crédits. 

Le but étant de les aider à devenir propriétaires de leur bien. 

Également appelée location-accession, cette solution cible en priorité les primo-accédants aux faibles ressources

Afin d’accéder à cette forme d’achat immobilier, il n’y a pas de conditions. Cependant, certaines conditions de revenu seront exigées si la personne finance le bien à l’aide d’un PSLA c’est-à-dire un prêt social accession

Comment fonctionne la location-vente ?

L’accession sous location-vente fonctionne en deux parties, une première qui concerne la location du bien et une seconde qui concerne la phase d’achat du bien. 

La phase locative

Après la signature du contrat, entre le futur propriétaire et le vendeur, l’acquéreur devient locataire du bien sur une durée ne pouvant pas excéder 4 ans. Durant ce temps prédéfini entre les deux parties, le locataire va verser une redevance au vendeur du bien.

La somme qui va être versée comprend une indemnité d’occupation ainsi qu’une partie acquisitive qui équivaut au prix d’acquisition du logement en question. 

C’est notamment durant cette période que le futur acheteur pourra épargner dans le but d’acquérir le bien par la suite. 

La phase d’acquisition

Une fois la période de location arrivée à sa fin vient la période où le locataire peut faire le choix de lever l’option d’achat dans le but d’acquérir le bien qu’il loue depuis un certain temps. 

Si le locataire ne souhaite pas acquérir le bien à la suite de la période de location, la somme qu’il a épargnée dans le but d’acheter le bien lui sera rendu et il pourra quitter la maison ou l’appartement. 

Ce dernier peut également (si les vendeurs sont d’accord) rester dans le logement en tant que véritable locataire en signant un contrat de location classique. 

Si la personne qui était censée acquérir le bien change d’avis, le vendeur peut demander le versement d’une indemnité si la vente n’est finalement pas conclue. 

Quels sont les biens concernés par la location-vente ?

Les contrats de location-vente concernent toutes sortes de biens y compris les maisons. 

C’est d’ailleurs pour l’acquisition d’une maison que ce type de contrat est le plus souvent utilisé. 

Dans le cas où le contrat est appliqué sur la vente d’une maison et durant la période de location, le vendeur dépend des mêmes obligations que si le contrat était un contrat de location classique. Par exemple, c’est le vendeur qui devra s’acquitter des frais de copropriété (si la maison est en copropriété, phénomène rare mais qui existe). 

De plus, c’est également le propriétaire qui a la charge des grosses réparations et le locataire ne peut pas réaliser de constructions sans que le vendeur ait donné son accord. 

Cela s’explique par la loi applicable qui est celle du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation. 

Quels sont les avantages et les inconvénients de la location-vente ?

Illustration représentant une balance en bois miniaturisée. Cette dernière est équilibrée par un cube bois à chaque extrémité. L'un a le motif + et l'autre -

Que ce soit pour le vendeur ou pour l’acheteur, le contrat de location-vente offre un certain nombre d’avantages ainsi que son lot d’inconvénients. 

Les avantages de la location-vente

Parmi les avantages octroyés par ce contrat se trouve la réduction de la TVA pour l’acheteur. 

En effet, le taux de TVA applicable sur ce genre de contrat est de 5,5% contre 19,6% lors d’une acquisition classique de bien. 

Ensuite, si à la suite de la période de location le locataire décide d’acheter le bien en question, il pourra profiter d’une exonération totale de la taxe foncière pendant 15 ans. 

Le dernier avantage pour l’acheteur est que lorsqu’il va verser le loyer, l’épargne nécessaire à l’achat de ce bien sera comprise. 

Pour ce qui est du vendeur, ce contrat est intéressant puisqu’il pourra trouver plus facilement un acheteur pour son bien. Également, il pourra toucher une somme régulière jusqu’à la vente finale de son bien. 

Pour les avantages qui concernent les deux parties se trouve la protection des parties. En effet, les contrats de location-vente protègent aussi bien les acheteurs que les vendeurs. Une protection utile, notamment en cas de litige. 

Les inconvénients de la location-vente

En souscrivant à ce genre de contrat, l’acheteur ne pourra pas devenir propriétaire du bien avant la fin de la période de location prédéfinie lors de la signature du contrat.

Également, pour devenir propriétaire, ce dernier devra réunir une somme suffisante

Concernant le vendeur, ce dernier en souscrivant à un contrat de location-vente perd la possibilité d’habiter dans son logement tout en continuant de payer les charges. 

De plus, le financement n’est pas immédiat par conséquent cela peut bloquer un potentiel projet d’achat immobilier pour le vendeur. 

Les obligations des parties dans une location-vente

En souscrivant à ce genre de contrats, les deux parties disposent d’un certain nombre d’obligations. 

Les obligations de l’acheteur

Plusieurs obligations concernent l’acheteur du bien, en voici la liste :

  • Toutes les charges et les travaux liés à l’entretien ainsi qu’aux petites réparations sont au frais de l’acheteur ;
  • Le locataire aux yeux du fisc est considéré comme le propriétaire du bien, il devra par conséquent payer la taxe foncière durant la durée de location avant d’en être exonéré si ce dernier achète le bien.

Les obligations du vendeur

Voici les obligations imposées au vendeur lors d’un contrat de location-vente :

  • Le vendeur ne peut pas disposer de son bien comme il le souhaite puisque c’est l’acheteur qui y réside ;
  • C’est également lui qui s’acquitte des frais de copropriété s’il y en a

Vous savez désormais tout sur les contrats de location-vente pour une maison. Ce genre de contrats est très avantageux pour les deux parties. 

Nos experts immobilier sont disponibles si vous souhaitez les contacter afin d’obtenir davantage d’informations sur ce type de contrats.

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM