Comment estimer le prix de vente de sa maison ? - terrarium en forme de cochon . A l'intérieur une plante taillée sous la forme d'une maison posée sur un lit de mousse et de substrat

Comment estimer le prix de vente de sa maison ?

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 5 min

Vous souhaitez mettre en vente votre maison dans les meilleures conditions ? Pour y parvenir il est nécessaire de réaliser une estimation du prix de vente de votre bien immobilier. On vous dit tout dans cet article sur l’estimation du prix de vente de votre maison et ses contours

Estimation vente maison : à quoi faire attention ?

Vous souhaitez estimer au mieux le prix de vente de votre maison ? Il vous faut alors tenir compte de plusieurs paramètres et veiller à certaines choses au préalable. 

Avant de vous lancer dans cette première étape de votre projet, sachez qu'il n'existe pas de prix de vente parfait auquel se conformer. Le prix juste auquel vendre votre maison est celui qui sera suffisamment équilibré pour vous permettre de trouver rapidement preneur tout en reflétant fidèlement la vraie valeur du bien. Il s'agit donc de trouver un prix qui ne soit pas en sous-évaluation ou en surestimation. Cela explique pourquoi certains outils de comparatifs et d'estimation immobilière affichent des prix différents pour un même type de bien.

Une autre précaution à prendre consiste à réaliser l'estimation de sa maison le plus froidement possible. Il convient donc de laisser tout affect de côté en se concentrant sur les critères objectifs et factuels. Une transaction immobilière prend en moyenne 95 jours avant de se concrétiser, soit 3 mois environ. Tout l'intérêt d'une estimation fidèle du bien est de raccourcir ce délai dans les meilleures conditions.

Enfin, il est recommandé de ne pas s'appuyer uniquement sur un prix au m² pour estimer la valeur vénale de sa maison. En effet, en multipliant simplement la surface disponible par le prix au m² vous ne tenez pas réellement compte de toute la complexité du bien et de ses caractéristiques propres.

Estimation du prix de vente d’une maison : pourquoi faire ?

Pourquoi estimer la valeur vénale d'une maison, dans le cadre d'un projet de vente immobilière ? Si vous souhaitez vendre votre bien immobilier il peut parfois être difficile de savoir quelle en est exactement la valeur. Cela, notamment au regard de la réalité du marché immobilier à un instant précis. Souvent, les propriétaires sont très attachés à leurs maisons, ce qui en affecte l'estimation. Ces derniers ont alors tendance à surestimer la valeur vénale de leurs biens immobiliers.

Pour réaliser une estimation du prix de vente d'une maison de manière objective, il est nécessaire de tenir compte de certains critères indispensables. Notamment la superficie totale, la disposition des pièces et la localisation géographique. Se mettre en relation avec un professionnel de l'immobilier peut vous aider à obtenir une estimation au plus proche de la réalité du marché. Cela vous permettra de trouver rapidement preneur et ainsi de vendre votre maison dans les meilleures conditions. Une autre possibilité est de recourir à l’outil d’estimation en ligne, pour connaître la valeur exacte de votre bien immobilier en toute transparence. Grâce à cette information vous pourrez également faire avancer votre projet au mieux et établir le budget nécessaire pour acheter un autre logement par exemple.

Critères à considérer pour estimer le prix de vente de sa maison

Infographie d'un personnage géant, zoomant avec une loupe, une maison tenue par son autre main

Pour estimer le prix de vente de votre maison, n'hésitez pas à tenir compte de plusieurs critères au préalable :

  • l'emplacement géographique, qui constitue sans doute le critère primordial dont il faut tenir compte. Si votre maison se situe à proximité d'un secteur dynamique en termes de transports en commun, de commerces, d'écoles et/ou d'emploi, cela est un point très positif,
  • la superficie et la disposition des pièces, en tenant compte de la surface en loi Carrez plutôt que la surface au sol. De la même manière, une mauvaise disposition de certaines pièces (obligation de passer par la chambre pour accéder à la cuisine par exemple) aura tendance à faire baisser le prix de 10 % environ,
  • l'état général de la maison et la qualité du bâti, en veillant au fait que l'acheteur devra intégrer le prix des travaux dans son budget. Un bien mal entretenu ou qui nécessite des travaux de réfection sera ainsi vendu moins cher qu'un autre similaire en bon état général,
  • la consommation énergétique du logement, qui est un critère de plus en plus pris en compte. En moyenne, la décote est de 20 % environ pour un logement classé G dans le diagnostic de performance énergétique (DPE),
  • le vis-à-vis et la qualité de la vue,
  • l'exposition de la maison, qui influe forcément sur sa luminosité globale,
  • les caractéristiques propres aux maisons, notamment la valeur du terrain. Il est toujours préférable de posséder un terrain proportionné aux dimensions de la maison, le tout bien entretenu.

Méthodes de fixation du prix de vente d'une maison

Pour déterminer avec précision le prix de vente d'une maison il est possible d'utiliser une ou plusieurs technique(s) à part entière. En voici deux majeures, parmi les plus utilisées en pratique.

Estimation du prix d'une maison par son coût de revient

Pour déterminer le prix auquel il souhaite vendre sa maison, le propriétaire doit connaître précisément le prix de revient de son bien. Pour y parvenir, c'est assez simple. Il s'agit d'additionner le prix d'achat et les coûts rattachés (frais de notaire, droits de mutation, honoraires éventuels versés à l'agence immobilière ...). Il faut également intégrer à ce prix de revient la totalité des travaux réalisés. Le résultat obtenu est le prix de revient. Lorsque le propriétaire revend son bien plus cher que cette somme cela signifie en principe qu'il fait une plus-value immobilière.

Technique d'estimation immobilière par comparaison

La méthode par comparaison peut parfaitement être utilisée par le propriétaire une fois qu'il connaît le prix de revient. Dans ce cas, il est possible de comparer le coût de revient aux différents prix de vente pour des maisons similaires déjà vendues et à vendre dans le même secteur géographique. A ce stade il est nécessaire de comparer les maisons en fonction des caractéristiques qu'elles présentent, afin de comparer des biens au maximum similaires. Pour autant, utiliser uniquement cette technique d'estimation est généralement insuffisante puisque lacunaire.

Pour se renseigner au mieux sur les prix de vente des autres maisons similaires il peut également être judicieux de consulter un historique des différentes annonces immobilières dans le temps. Le tout avec une évolution des prix proposés au fur et à mesure des mois, voire des années.

Bon à savoir : depuis votre espace personnel sur impots.gouv.fr vous pouvez accéder au service Patrim. Proposé par l'administration fiscale, cet outil permet de pousser l'analyse comparative plus loin en ayant accès aux références de transactions immobilières sur des biens similaires au vôtre dans le même quartier.

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM