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Comment estimer la valeur vénale d’un bien immobilier ?

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 5 min

Il vous faut estimer la valeur vénale d’un bien immobilier pour le vendre et le déclarer dans le cadre d’une succession ou de l’IFI. Pour la déterminer, vous devrez prendre en compte des facteurs comme l’état du logement et son environnement. Vous avez intérêt à utiliser un outil d’estimation ou à recourir à un professionnel de l’immobilier pour affiner votre estimation !

Qu’est-ce que la valeur vénale d’un bien immobilier ?

La définition de la valeur vénale d’un bien immobilier et mobilier est donnée par le plan comptable général (PCG) et par une réponse ministérielle.

Voici comment estimer la valeur vénale d’un bien d’un point de vue comptable. Pour le PCG, il s’agit du « montant qui pourrait être obtenu, à la date de clôture, de la vente d’un actif lors d’une transaction conclue à des conditions normales de marché, net des coûts de sortie. ».

Et voici comment estimer la valeur vénale d’un bien immobilier d’après les sources juridiques, qui la qualifient comme « le prix que le jeu normal de l'offre et de la demande permettrait de retirer, à un moment donné, de la vente d’un bien déterminé, abstraction faite de la valeur de convenance qui pourrait être offerte. Elle présente les garanties d’objectivité qu’offre un prix de marché ».

La valeur vénale d’un appartement ou d’une maison est donc son prix sur le marché, au regard de critères objectifs et du jeu de l’offre et de la demande.

Pourquoi estimer la valeur vénale d’un logement ?

valeur venale bien immobilier - dessins d'une maison avec une courbe haussiere

Le prix de vente est librement déterminé et négocié entre le vendeur et l’acheteur. Toutefois, il peut être retoqué par l’administration fiscale s’il est manifestement sous-estimé dans le but d’échapper à l’impôt ou de favoriser le membre de la famille à qui la vente est consentie.

La valeur du patrimoine pour le paiement des droits de succession ou de l’impôt sur la fortune immobilière est déterminée par l’héritier ou le contribuable. En cas d’erreur, le fisc procèdera à un redressement fiscal, avec recalcul des droits et impôts, intérêts de retard et pénalités. D’où l’importance de savoir comment estimer la valeur vénale d’un bien immobilier !

Autre cas dans lesquels vous devez évaluer la valeur vénale d’un logement : la vente en viager occupé et la vente en nue-propriété. Dans le premier cas, le vendeur se réserve un droit d’usage et d’habitation. Dans le second, il dispose de l’usufruit du bien jusqu’à son décès.

L’acquéreur paiera un prix de vente représentant la valeur de marché du bien, déduction faite du DUH ou du droit d’usufruit.

Lire aussi : Redressement à l’IFI : quelles sanctions ?

Comment déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier ?

Pour calculer la valeur vénale d’un bien immobilier, vous prendrez en compte un grand nombre de critères objectifs et vous pourrez vous aider d’outils.

Les critères pour évaluer la valeur vénale d’un bien

  • L’emplacement du bien immobilier : vous savez déjà que certaines villes de France sont en tension foncière. La tension locative permet de vendre son bien immobilier plus cher, puisqu’il y a moins d’offres que demandes ;
  • L’état général de la maison ou de l’appartement : la qualité des matériaux et des finitions est déterminante dans le calcul de la valeur vénale d’un bien. Celle-ci subira une décote plus ou moins importante s’il y a des travaux à réaliser, en fonction de leur nature (travaux de rénovation, de réhabilitation ou travaux de rafraîchissement) ;
  • L’année de construction du logement : elle est en lien avec la qualité des matériaux, les équipements dans une copropriété ou encore avec la performance énergétique :
  • La performance énergétique d’un logement : les notaires parlent de valeur verte. C’est ainsi que les logements qui obtiennent les meilleurs classements bénéficient d’une surcote. Et qu’à l’inverse, les biens types passoires thermiques subissent une décote ;
  • La superficie du logement : il convient de calculer la surface loi Carrez en copropriété ;
  • L’exposition du bien et sa luminosité ;
  • L’étage auquel le logement est situé ;
  • La présence d’un extérieur (terrasse, balcon, jardin…) ;
  • L’environnement du bien, avec les commodités à proximité.

Les outils pour l’estimation de la valeur vénale d’un bien immobilier

On vous a listé seulement quelques-uns des critères qui permettent d’estimer un bien. Bien plus complet, notre outil d’évaluation en comprend 70, qui portent sur le bien immobilier et sur son environnement. Il s’accompagne d’un rapport détaillé, qui révèle un avis de valeur et une fourchette de prix.

Vous retrouverez sur le rapport des annonces et transactions comparables, intervenues au plus près de l’emplacement de votre bien immobilier. La comparaison est utile pour bien connaître la marge de négociation !

Autres outils à utiliser : les bases de données des notaires et de la DGFIP. Il s’agit de :

  • La base Notaviz : elle est très rapide à utiliser, mais offre peu de critères à renseigner ;
  • Les bases de données DVF et Patrim : elles proposent aussi peu de critères et sont peu modernes.

Enfin, pour estimer la valeur vénale du logement, vous pouvez faire une comparaison des annonces immobilières.

Faut-il faire appel à un professionnel pour estimer le prix de vente d’un bien ?

Qu’il s’agisse de déclarer l’IFI ou une succession, vous risquez un redressement fiscal en cas de mauvaise évaluation. Pour une vente, vous risquez de réduire la plus-value si vous vous trompez sur la valeur réelle du bien !

Même si notre outil d’évaluation et notre rapport vous donnent une évaluation précise et fiable du bien, rien ne remplace l’œil d’un expert pour calculer la valeur vénale. Un négociateur ou agent immobilier se déplace à votre domicile pour étudier le bien, la copropriété, les commodités à proximité et vous apporter une réponse concrète sur le prix du bien.

Le professionnel sait aussi comment négocier avec l’acheteur ou le vendeur, au regard de critères objectifs comme les travaux à effectuer et le marché local. Si vous recherchez un expert proche de chez vous, contactez-nous !

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM