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Comment est imposée la plus-value de la vente d’une maison ?

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 5 min

Le marché immobilier a connu une forte progression, vous réalisez une plus-value sur la vente de votre maison. Le plus souvent, celle-ci est taxée, sauf si vous rentrez dans l’un des cas d’exonération. Pour calculer le montant de la taxation, vous devez tenir compte d’un barème par année de détention.

Qu’est-ce qu’une plus-value ?

En mutation à titre onéreux, la plus-value sur la vente d’une maison est constatée dès lors que son prix de vente est supérieur à son prix d’acquisition. À l’inverse, si le prix de vente est plus faible, on parle d’une moins-value.

Calcul du montant de la plus-value de cession de la maison

📌 On entend par prix d’acquisition le prix d’achat augmenté des frais d’acquisition comme les droits d’enregistrement et les émoluments du notaire (qu’on a coutume d’appeler les frais de notaire). Si vous n’avez gardé aucun justificatif, vous augmenterez le prix de cession d’un pourcentage de 7.5 %.

Il est aussi possible d’ajouter les dépenses de travaux d’amélioration, de construction ou d’agrandissement. À une condition : ne pas déjà les avoir déduits de votre revenu imposable, si vous avez choisi le régime d’imposition du réel. Sinon, vous appliquerez une surcote de 15 % sur le prix d’achat.

📌 Le prix de vente est celui mentionné dans l’acte authentique de vente, auquel vous devez soustraire les frais de certains actes (diagnostics obligatoires pour vendre, par exemple) et la TVA le cas échéant (logement neuf).

Calcul de la plus-value lorsque la maison a été reçue en donation ou succession

fiche imposition loupe

Si vous avez reçu votre maison dans le cadre d’une donation ou d’une succession (mutation à titre gratuit), le montant de la plus-value est égal à la différence entre le prix de vente et la valeur déclarée lors de la transmission.

💡 La plus-value de cession concerne tous les biens immobiliers : la maison, l’appartement, le terrain, la servitude, les parts de SCI, SCPI ou FCPI…

Comment calculer l’impôt sur les plus-values immobilières ?

Commençons par une bonne nouvelle. Si la maison constitue votre résidence principale, vous pouvez arrêter dès à présent la lecture de cet article, et passez au prochain. En effet, la vente de la résidence principale est exonérée de taxation sur la plus-value.

❌ Si vous revendez une maison en résidence secondaire ou en investissement locatif, vous serez en revanche taxé. Il existe deux régimes des plus-values : celui des personnes physiques imposables et celui des professionnels.

Régime de la plus-value des particuliers 🏘️ 

La fiscalité de la plus-value de vente de maison est double : vous êtes taxé à l’impôt sur le revenu (IR) et aux prélèvements sociaux

Pour l’IR, le taux d’imposition de la plus-value est fixé à 19 %. Pour les prélèvements sociaux, le taux forfaitaire est de 17.2 % depuis l’entrée en vigueur du prélèvement forfaitaire unique en 2018.

Toutefois, l’administration fiscale prévoit des abattements pour durée de détention, tant pour l’IR que pour les prélèvements sociaux. Pour bénéficier d’une exonération totale de l’une et l’autre de ces taxes, vous devez avoir conservé votre maison respectivement 22 et 30 ans.

Voici le barème des abattements pour la plus-value de vente :

Nombre d'années de détentionImpôt : taux d'abattement pour durée de rétentionPrélèvements sociaux : applicable pour chaque année de détention
0 à 5 ans0%0%
6 à 21 ans6% par an1,65% par an
La 22ème année révolue4% par an1,60% par an
Après 22 ansExonération9%
Après 30 ansExonérationExonération

La revente de votre maison vous a rapporté plus de 50 000 euros de plus-value ? Vous devez en outre payer la surtaxe sur les plus-values élevées. Celle-ci est calculée après application de l’abattement pour délai de détention, puis taxée en fonction du barème suivant :

Montant de la plus-valueMontant de la taxe supplémentaire
Entre 50 001 € et 60 000 €2% x PV – (60 000 – PV) x 1/20
Entre 60 001 € et 100 000 €2% x PV
Entre 100 001 € et 110 000 €3% x PV – (110 000 – PV) x 1/10
Entre 110 001 € et 150 000 €3% x PV
Entre 150 001 € et 160 000 €4% x PV – (160 000 – PV) x 15/100
Entre 160 001 € et 200 000 €4% x PV
Entre 200 001 € et 210 000 €5% x PV – (210 000 – PV) x 20/100
Entre 210 001 € et 250 000 €5% x PV
Entre 250 001 € et 260 000 €6% x PV – (260 000 – PV) x 25/100
Supérieure à 260 000 €6% x PV

💡 Vous possédez la maison en couple ou avec des amis ? Le seuil des 50 000 euros s’applique à la quote-part de chacun. Si vous êtes marié, par exemple, et que la plus-value est inférieure à 100 000 euros, alors vous ne paierez pas la surtaxe.

Régime de la plus-value des professionnels 🏢

On passe assez rapidement sur le régime des plus-values des professionnels, qui concerne essentiellement les loueurs en meublé professionnels (LMP) et ceux qui détiennent leur maison par le biais d’une société.

La plus-value est égale à la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable (VNC) du bien, non pas à la différence prix de vente – prix d’achat. La VNC prend en compte les amortissements pratiqués. 

La plus-value sera ensuite imposée soit au régime de l’IR (plus-value de court terme et plus-value de long terme), soit au régime de l’impôt sur les sociétés (taux normal ou taux réduit).

Quels sont les cas d’exonérations de la plus-value de vente ? 

❗Vous n’êtes pas redevable de la taxation :

  • Pour la revente de la maison résidence principale ;
  • Lorsque la valeur de la maison est inférieure à 15 000 euros ;
  • Si vous échangez la maison dans le cadre d’un remembrement ;
  • Si vous faites l’objet d’une expropriation de votre maison et que vous utilisez l’indemnité pour racheter un autre bien immobilier dans les 12 mois ;
  • Si vous êtes non-résident fiscal en France ;
  • Si l’acquéreur de la maison est un organisme de logement social ;
  • Si vous résidez en EHPAD ou en maison de retraite, avec un revenu n’excédant pas 26 642 € pour la première part ;
  • Si vous disposez d’une carte mobilité inclusion et que votre revenu fiscal de référence n’excède pas 11 276 euros pour la première part de quotient familial ;
  • Si vous percevez une pension de vieillesse sous les mêmes conditions de ressources que précédemment.

Comment déclarer l’impôt sur la plus-value immobilière ?

Rassurez-vous, vous n’avez rien à faire ! C’est le notaire qui se chargera de calculer, déclarer et payer la plus-value sur la vente de la maison. Si vous souhaitez évaluer le prix de vente de votre maison pour anticiper l’imposition, utilisez notre outil d’estimation.

 

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM