Defiscaliser en location meublee - Homme qui travaille sur son ordinateur

Comment défiscaliser avec la location meublée ?

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 5 min

Demande soutenue, loyer majoré, fiscalité avantageuse : ce n’est pas pour rien que vous envisagez l’investissement locatif en meublé ! Bien entendu, vous devrez payer des impôts et prélèvements sociaux sur les recettes locatives perçues. Toutefois, on a des pistes pour vous permettre de défiscaliser en location meublée.

Quel statut pour défiscaliser en location meublée ? 👨‍💻

Il existe deux statuts pour défiscaliser en location meublée : loueur en meublé non professionnel (LMNP) et loueur en meublé professionnel. La différence a son importance pour la fiscalité, notamment pour le traitement du déficit.

La distinction entre LMNP et LMP s’opère sur deux critères. Si l’un d’eux manque, l’investisseur est considéré comme un LMNP. S’il remplit les deux conditions, il sera considéré comme un LMP aux yeux du fisc. Les voici :

👉 Obtenir plus de 23 000 euros de recettes locatives annuelles ;

👉 Ces revenus locatifs sont supérieurs à l’ensemble des autres revenus d’activité du foyer fiscal de référence.

💡 Vous devez déclarer votre activité de LMNP ou LMP dans les quinze jours suivant la première mise en location de l’appartement ou maison.

Quelle est la fiscalité de la location meublée ? 💶

Défiscaliser en location meublée consiste à réduire ou à supprimer son imposition. Pour savoir comment y parvenir, on va d’abord s’intéresser à la fiscalité du LMNP et LMP.

Comme la location meublée est une activité commerciale, les loyers sont considérés non pas comme des revenus fonciers, mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils sont donc imposés dans cette catégorie sur votre feuille d’impôts sur le revenu.

Pour l’imposition de vos loyers, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le régime du micro-BIC et le régime réel.

💡 Les revenus locatifs sont soumis aux prélèvements sociaux de 17.2 % avec les deux régimes fiscaux.

Régime fiscal du micro-BIC

Le régime micro-BIC s’applique automatiquement, dès lors que les recettes sont :

✅ Inférieures à 72 600 euros pour un meublé classique ;

✅ Inférieures à 176 200 euros pour un meublé de tourisme.

Avec ce régime fiscal, vous ne pouvez pas déduire vos charges d’exploitation. Vous profitez à la place d’un abattement de :

  • 50 % en location meublée classique (contre 30 % d’abattement forfaitaire en location nue, au régime micro-foncier) ;
  • 71 % pour les meublés de tourisme.

Régime fiscal du réel

Un concept de nouveaux logements

Le régime réel (simplifié ou normal) s’applique dès lors que vous excédez les plafonds du micro-BIC, ou sur option (même si les revenus sont inférieurs aux plafonds).

⚠️L’option pour le régime réel est irrévocable pendant 3 ans.

Déduction des charges

Comme son nom l’indique, le régime réel vous autorise à déduire les charges pour leur montant réel de votre bénéfice imposable. Contrairement au régime réel en location vide, la loi ne prévoit pas de liste limitative de dépenses ouvrant droit à la déduction.

Vous pouvez donc procéder à la déduction des charges dès lors qu’elles sont :

✔️ Engagées pour les besoins de l’exploitation ;

✔️ Comprises dans l’exercice en cours ;

✔️ Justifiées par une facture.

 

Quelques exemples de charges que vous pouvez déduire :

📃 Les primes d’assurance (assurance loyers impayés, assurance vacance locative, par exemple) ;

🏦 Les intérêts d’emprunt du prêt immobilier ayant permis de financer l’acquisition du logement ;

👩‍💻 Les honoraires de l’expert-comptable ;

🏢 Les charges de copropriété…

Vous comprenez que les charges, qui viennent s’imputer sur vos revenus locatifs, constituent un premier moyen de défiscaliser en location meublée.

Déduction des amortissements

L’amortissement permet de prendre en compte l’usure normale et la perte de valeur du bien immobilier. Il est calculé de manière linéaire dans le temps, et par composant. C’est le Code général des impôts qui indique sur quelle durée vous pouvez amortir le logement, le mobilier et les travaux. Le terrain, quant à lui, n'est pas amortissable.

❌ La déduction des amortissements ne peut pas excéder la différence entre les loyers et les charges déductibles. On prend un exemple chiffré, parce que c’est toujours plus simple à comprendre.

EXEMPLE

Votre acquisition se monte à 150 000 euros et vous pratiquez un amortissement annuel de 2 %, soit 3 000 euros par an. Vous avez 8 000 euros de charges annuelles et percevez des recettes annuelles de 10 000 euros.

Au maximum, vous pouvez imputer un amortissement de 2 000 euros (10 000 euros de loyers – 8 000 euros de charges).

Que deviennent les 1 000 euros restants d’amortissement vous demandez-vous 🤔 ? Vous pouvez les reporter les années suivantes, sans limitation de durée.

Avec la déductibilité des charges, l’amortissement permet lui aussi de défiscaliser en location meublée !

Comment faire de la défiscalisation en location meublée ?

Défiscaliser en location meublée, c’est possible uniquement avec le régime du réel, par la création d’un déficit. Sinon, vous pouvez obtenir une réduction d’impôt avec le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard.

☝️ Créer un déficit en location meublée

Pour diminuer votre assiette imposable, vous allez déduire des charges et pratiquer des amortissements. Le but ? Créer un déficit. Celui-ci permet de défiscaliser en location meublée, car il réduit mécaniquement le montant de revenus imposables.

Rappelez-vous, on vous a dit plus haut que le traitement du déficit varie en fonction du statut : LMNP ou LMP.

  • En LMNP, vous pouvez reporter le déficit dans la catégorie des BIC de location meublée pendant 10 ans ;
  • En LMNP, vous pouvez imputer le déficit sur votre revenu global, sans limitation de montant (en location vide, le déficit foncier se reporte sur le revenu global, mais à concurrence de 10 700 euros). L’excédent peut être reporté sur votre revenu global pendant les 6 années suivantes.

💡 Les amortissements ne peuvent pas avoir pour effet de générer ou aggraver un déficit.

✌️ Cumuler le statut de LMNP et le dispositif Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard est un dispositif de défiscalisation immobilière qui propose :

  • 🤑 Une réduction d’impôt de 11 % sur le prix de revient du bien ;
  • 💸la possibilité pour le propriétaire bailleur de récupérer la TVA à 20 %.

Attention, l’avantage fiscal n’est offert qu’aux particuliers ! Si vous exercez l’activité en LMP, vous ne pouvez pas y prétendre.

Pour obtenir ces avantages fiscaux, vous devez respecter plusieurs conditions :

  • Acheter un bien immobilier neuf dans une résidence avec services (pour étudiants, personnes âgées ou handicapées) ;
  • Le mettre en location le logement pendant au moins 9 ans ;
  • Le louer dans les 12 mois suivants l’achèvement des travaux.

La réduction d’impôt peut être remise en cause par le fisc si l’un de ces critères n’est plus rempli.

 

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM