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Comment calculer les impôts sur l’investissement locatif ?

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 6 min

Les loyers tirés de votre investissement immobilier doivent être déclarés et imposés chaque année. Vous serez aussi fiscalisé si vous procédez à la revente du logement. Alors, comment calculer les impôts sur l’investissement locatif ? Réponses en chiffres !

Calculer les impôts sur l’investissement locatif vide

En location nue, vous dégagez des revenus fonciers. En dessous de 15 000 euros, ils sont taxés de plein droit au régime du micro-foncier. Souvent, il vaut mieux opter pour le régime réel. 

Le calcul de l’impôt sur les revenus fonciers au micro-foncier

A la place de la déduction des charges, le régime fiscal du micro-réel vous offre un abattement de 30% sur les revenus locatifs. 

Ensuite, ils sont ajoutés à vos autres revenus, puis imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu

Ils font aussi l’objet d’une taxation aux prélèvements sociaux de 17.2 %, taux appliqué sur les revenus bruts.

Exemple de calcul d’impôt en location nue (micro-foncier)

Vous percevez 15 000 euros de recettes locatives annuelles. Pour simplifier le propos, on part du principe que vous n’avez pas d’autres revenus.

Votre tranche marginale d’imposition (TMI) est de 11 %. 

Impôt sur le revenu :

15 000 – 30 % = 10 500 euros

10 500 x 11 % = 1 155 

Prélèvements sociaux :

15 000 x 17.2 % = 2 580 euros

Total calcul de l’impôt sur l’investissement locatif : 3 735 euros

Le calcul de l’impôt sur les revenus fonciers au régime réel

La fiscalité du régime du réel permet de déduire une liste limitative de charges, dont :

  • Les intérêts d’emprunt du prêt immobilier ;
  • Les frais de gestion ;
  • Les primes d’assurance ;
  • Les dépenses de travaux de réparation, d’amélioration et d’entretien…

Exemple de calcul d’impôt en location vide (régime réel)

Revenus fonciers bruts : 15 000 euros

Primes d’assurance : 500 euros

Frais de gestion locative : 600 euros

Taxe foncière : 850 euros

TMI : 11 %
 

IR :

15 000 – (500 + 600 + 850) = 13 050 euros

13050 x 11% = 1 435.5 euros

Prélèvements sociaux : 2 580 euros

Total calcul de l’impôt sur l’investissement locatif : 4 015.5 euros

Le déficit foncier dans le calcul de l’impôt locatif

Pour réduire l’impôt sur l’investissement locatif en location nue, il existe le déficit foncier. Celui-ci est constaté dès lors que vos charges sont supérieures à vos revenus fonciers. Vous pouvez le déduire de votre revenu global (et non de la catégorie des revenus fonciers) dans une limite de 10 700 euros.

  • Si le déficit foncier est supérieur à 10 700 euros : vous pouvez le reporter sur la catégorie des revenus fonciers pendant 10 ans. Idem si le déficit provient de la déduction des intérêts d’emprunt ;
  • Si le déficit foncier est inférieur à 10 700 euros, mais supérieur à votre imposition : il est reportable sur votre revenu global pendant 6 ans, excepté pour la fraction provenant des intérêts d’emprunt. Ceux-ci peuvent seulement se reporter sur la catégorie revenus fonciers, peu importe le montant du déficit.

Calculer les impôts sur l’investissement locatif meublé

En location meublée, les loyers perçus relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes fiscaux possibles : le micro-BIC jusqu’à 76 200 euros (172 600 euros en meublé de tourisme) et le régime du réel.

Le calcul de l’impôt sur les BIC au régime micro-BIC

La fiscalité de la location meublée est plus généreuse que celle de la location meublée. En effet, l’abattement au régime micro-BIC est porté à 50 % (71 % en meublé de tourisme).

Exemple de calcul d’impôt en location meublée (micro-BIC)

Revenus locatifs : 15 000 euros

TMI : 11 %.

Impôt sur le revenu :

15 000 – 50 % = 7 500 euros

7 500 x 11 % = 825 euros 

Prélèvements sociaux :

15 000 x 17.2 % = 2 580 euros

Total calcul de l’impôt sur l’investissement locatif : 3 405 euros pour le fisc.

Le calcul de l’impôt sur les BIC au régime réel

Pour calculer l’impôt sur l’investissement locatif meublé en régime réel, il faut procéder à la déduction de toutes les charges. Le Code général des impôts ne prévoit pas de liste limitative comme c’est le cas pour la location meublée. Pour être éligibles, les dépenses doivent seulement être engagées dans l’intérêt de l’activité.

Autre avantage du statut de loueur en meublé : la possibilité de pratiquer des amortissements sur le bâti et sur le mobilier. Ils viennent diminuer le bénéfice imposable, au même titre que les charges, à part qu’ils ne peuvent ni créer ni aggraver un déficit.

Exemple de calcul d’impôt en location meublée (régime réel)

Revenus fonciers bruts : 15 000 euros

Primes d’assurance : 500 euros

Frais de gestion locative : 600 euros

Taxe foncière : 850 euros

Amortissement : 4 000 euros

TMI : 11 %

IR :

15 000 – (500 + 600 + 850 + 3000) = 9 950 euros

9 950 x 11 % = 1094.5 euros 

Prélèvements sociaux : 2 580 euros

Total calcul de l’impôt sur l’investissement locatif : 3 674.50 euros

Le déficit en location meublée

Il existe deux statuts de loueur en meublé :

  • Loueur en meublé professionnel (LMP) ;
  • Loueur en meublé non professionnelle (LMNP)

La distinction est importante pour le traitement du déficit créé lorsque les charges sont supérieures au bénéfice.

  • En LMP : vous pouvez imputer le déficit sur le revenu global sans limitation de montant. S’il est supérieur à votre imposition, vous pouvez le reporter pendant 6 ans sur votre revenu global ;
  • En LMP : il ne se déduit pas lors de l’année en cours mais est reportable 10 ans, uniquement sur la catégorie des BIC de location meublée.

Lire aussi : Comment défiscaliser en location meublée ?

Calculer l’impôt sur la plus-value de l’investissement locatif

Lorsque la différence entre le prix de vente et le prix d’achat d’un bien immobilier est positive, vous réalisez une plus-value. Dans le cas contraire, une moins-value. 

Alors, comment calculer l’impôt d’investissement locatif sur la plus-value ? Déjà, il faut savoir que le régime de taxation des plus-values des particuliers prévoit deux taxes :

  • Une à l’IR, au taux de 19% ;
  • L’autre, pour les prélèvements sociaux, à 17.2 %.

Pas de panique, la loi prévoit également des abattements pour durée de détention pour chacune de ces taxes, selon le tableau suivant :

Durée de détentionTaux d'abattement par année de détention
Impôt sur le revenuPrélèvements sociaux
Moins de 6 ans0 %0%
De la 6e à la 21e année6 %1.65%
22e année révolue4 %1.6%
Au delà de la 22e annéeExonération9%
Au delà de la 30e annéeExonérationExonération

 

Il faut donc conserver le bien pendant respectivement 22 et 30 ans pour être exonéré de taxe sur la plus-value.

Exemple de calcul de la taxe sur la plus-value

 La revente du logement que vous avez conservé 10 ans a généré une plus-value de 10 000 euros. Vous êtes en TMI à 11 %.

Calcul de l’IR

Vous bénéficiez de 5 années avec 6 % d’abattement, soit 30 % (3 000 euros).

IR sur la plus-value : (10 000 – 3 000) x 11 % = 770 euros.

Calcul des prélèvements sociaux

Vous bénéficiez de 5 années avec 1.65 % d’abattement, soit 8.25 % (9 175 euros).

PS sur la plus-value : 9 175 x 17.2 % = 1 578.10 euros.

Calculer l’impôt sur la fortune immobilière en investissement immobilier

Succédant à l’ISF, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est dû par le contribuable lorsque la valeur nette de son patrimoine immobilier excède 1.3 million d’euros. pour savoir à combien est évalué le vôtre, rendez-vous ici.

L’administration fiscale applique un barème fiscal : 

  • entre 0 et 800 000 € : 0 %
  • entre 800 000 € et 1 300 000 € : 0,5 %
  • entre 1 300 000 € et 2 570 000 € : 0,7 %
  • entre 2 570 000 € et 5 000 000 € : 1 %
  • entre 5 000 000 € et 10 000 000 € : 1,25 %
  • au-delà de 10 000 000 € : 1,5 %

Exemple de calcul de l’IFI

Vous détenez un patrimoine de 3 millions.

Première tranche : (1.300 000 – 800 000) x 0.5 % = 2 500 euros

Deuxième tranche : (2 570 000 - 1 300 000) x 0.7 % = 8 890 euros

Troisième tranche : (5 000 000 - 2 570 000) x 1 % = 4 300 euros

Total IFI : 15 690 euros.

Pour conclure, sachez que pour calculer l’impôt sur les investissements locatifs, vous devez aussi prendre en compte les revenus immobiliers provenant de parts de SCPI et de SCI !

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM