Comment calculer le budget d’achat d’un appartement ? - Femme entrepreneur utilisant une calculatrice avec un stylo dans sa main, calculant des dépenses financières.

Comment calculer le budget d’achat d’un appartement ?

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 5 min

Avant de vous lancer tous azimuts dans un projet immobilier, il vous faut calculer votre budget d’achat pour un appartement. Inutile de visiter des biens immobiliers à 700 000 euros si votre capacité d’emprunt est de 400 000 euros ! Pour déterminer le budget d’achat immobilier, il faut en outre prendre en compte le coût du crédit, celui de l’assurance emprunteur et vérifier son éligibilité à des aides.

Calculer sa capacité d’emprunt dans le budget immobilier

Sauf à acheter un bien immobilier comptant, vous allez sûrement passer par la case prêt immobilier pour financer votre acquisition. Il vous faut alors déterminer votre capacité d’emprunt, ou capacité d’achat.

La capacité d’emprunt, c’est tout simplement le capital maximum que les banques accepteront de vous prêter au regard de vos revenus, charges, apport personnel et taux d’endettement.

Sont comptabilisés dans les revenus vos salaires et les loyers provenant d’un investissement locatif. Les charges correspondent aux mensualités d’un autre crédit immobilier ou à la consommation.

Le taux d’endettement dans le budget d’achat

Si la limite de 35 % de taux d’effort était auparavant une simple recommandation, elle est devenue obligatoire en 2022. Les organismes de crédit peuvent déroger à cette règle pour 20 % de leur production trimestrielle de crédits immobiliers, en accordant la priorité à l’achat de la résidence principale et aux primo-accédants.

L’apport personnel

La loi n’impose pas d’apport personnel pour emprunter, mais il tient une bonne place dans le budget d’achat d’un appartement. Il est d’usage de prévoir au moins 10 % du prix d’acquisition dans l’ancien, moitié moins dans le neuf.

L’apport personnel peut vous permettre d’emprunter plus, de raccourcir la durée de remboursement ou encore d’obtenir un meilleur taux d’emprunt. Il est financé par votre épargne.

Les intérêts d’emprunt dans le budget pour un appartement

On ne vous apprend rien, mais l’emprunt immobilier n’est pas gratuit. Vous devrez payer des intérêts sur le capital emprunté, qui impactent nécessairement votre budget d’achat.

Le taux d’intérêt dépendra essentiellement de la stabilité de votre situation professionnelle et de la durée d’emprunt.

À savoir : vous pouvez débloquer par anticipation l’épargne d’entreprise ou d’un plan épargne retraite pour financer l’achat de votre résidence principale.

Quelles dépenses ajouter dans le budget d’achat immobilier ?

Lampe surdimensionnée dans un salon clair avec des rideaux jaunes, un canapé beige et une couverture en tricot.

Outre les intérêts d’emprunt, l’acheteur doit intégrer d’autres dépenses dans le budget d’achat d’un appartement, comme le coût de l’assurance, de la garantie et des frais de notaire.

Les primes d’assurance dans le budget d’achat d’un appartement

L’assurance emprunteur peut représenter jusqu’à un tiers du budget d’achat. Même si la loi ne l’impose pas, les établissements prêteurs l’exigent toujours avant de vous accorder un prêt. Ils se couvrent ainsi contre une défaillance de l’emprunteur liée à un décès, une invalidité ou une incapacité de travail.

À savoir : le taux de l’assurance de prêt varie en fonction de votre âge et de votre état de santé.

Le coût des garanties dans le budget immobilier

Les garanties entrent aussi dans le budget immobilier. Elles sont aussi imposées par les établissements bancaires pour se prémunir contre l’insolvabilité de l’acquéreur. Il en existe plusieurs :

  • L’organisme de cautionnement qui se porte garant du remboursement : la bonne nouvelle si votre dossier est accepté, c’est que vous pourrez récupérer une fraction du coût de la garantie. Celui-ci s’élève à 1.2 % du prix d’achat du logement ;
  • L’hypothèque : elle accorde un droit de saisie et de revente à la banque. Elle coûte cher car elle doit être inscrite à la publicité foncière par un notaire et vous paierez pour faire la mainlevée. Comptez environ 2 % du montant de l’acquisition ;
  • Le privilège de prêteur de deniers : il fonctionne comme l’hypothèque, mais accorde un paiement prioritaire à la banque sur tout autre créancier. Elle se chiffre environ à 1.5 % du montant de l’achat immobilier.

Les frais de notaire dans le budget d’achat immobilier

Autre poste de dépenses dans votre budget d’achat, les frais de notaire. Ils se composent des émoluments du notaire, de taxes perçues pour le compte de l’État et des collectivités locales et de débours (avances faites par les notaires).

Dans l’ancien, les frais notariés représentent entre 7 et 8 % du prix de vente. Réduits dans le neuf, ils s’élèvent seulement à 2 ou 3 %.

À savoir : les frais de notaire sont le plus souvent inclus dans l’apport personnel.

Les frais d’agence immobilière

Si le vendeur décide de vendre son bien par le biais d’un agent immobilier, vous devrez payer les frais d’agence. Soit ils viennent gonfler le prix de vente, soit ils sont facturés à côté, mais dans tous les cas, c’est l’acheteur qui les finance. Comptez de 2 à 10 % du prix de vente.

Les frais de courtage

Si vous choisissez de faire appel à un courtier en prêt immobilier, vous devez intégrer sa commission dans le budget d’achat de l’appartement. Elle représente soit un pourcentage du prix de vente soit un forfait.

N’oubliez pas non plus les dépenses de travaux pour remettre l’appartement au goût du jour !

Les aides à ajouter dans le budget d’achat de l’appartement 

Parlons déjà des crédits qui peuvent être considérés comme des aides. Le plus connu d’entre eux, le prêt à taux zéro (PTZ) est attribué sous conditions de ressources. Il est réservé à l’acquisition de la résidence principale.

Le prêt Action Logement constitue aussi une aide pour boucler votre budget d’achat immobilier. Il concerne seulement les salariés des entreprises ayant au moins 10 salariés, sur le secteur privé et agricole.

Pour devenir propriétaire de votre résidence principale, Action Logement peut aussi vous verser la Prime Accession. D’un montant de 10 000 euros, elle est accordée aux salariés du secteur privé (hors agricole) dont les ressources n’excèdent pas le plafond du prêt location-accession. D’autres critères doivent être remplis comme celui relatif à la performance énergétique du logement.

Maintenant que vous savez tout sur le budget d’achat d’un appartement, vous pouvez vous lancer dans vos recherches. Pour vérifier que le prix de vente des biens cibles correspond au marché immobilier local, on met à votre disposition un simulateur.

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM