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Bouquet, rente, rendement : comment calculer un viager ?

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 5 min

En plein essor, le viager offre des avantages aux vendeurs comme aux investisseurs… À condition de bien s’entendre sur le prix. Le paiement de cette transaction immobilière s’effectue en deux temps : d’abord le bouquet, puis les rentes viagères. Tout ce que vous devez connaître pour calculer un viager !

Quel est le principe du viager ?

La vente en viager est un contrat aléatoire, dont le principe est simple à comprendre. Le propriétaire d’un bien immobilier, généralement une personne âgée, le propose à un prix inférieur à celui du marché

En contrepartie de ce rabais sur la valeur vénale, l’acheteur (débirentier) doit verser un capital comptant et une rente au vendeur (crédirentier), jusqu’au décès de ce dernier.

Il existe deux sortes de viager : le viager libre et le viager occupé. Cette distinction est importante pour calculer le viager !

En vente en viager libre, l’acquéreur a la jouissance de l’appartement ou de la maison dès la signature de l’acte authentique. 

En vente en viager occupé, le vendeur peut occuper le logement jusqu’à son décès ou son départ en maison de retraite : c’est le droit d’usage et d’habitation.

Plus rare, le viager en usufruit permet au vendeur de louer le bien immobilier en plus d’y habiter.

💡Le viager libre représente seulement 5 % des biens immobiliers disponibles sur ce marché.

Comment calculer le prix du viager occupé ?

Vous l’avez compris, le prix du viager est financé par le bouquet et la rente viagère. Il faut les calculer en prenant en compte différents paramètres comme la valeur réelle du bien, la décote d’occupation ou encore l’âge du vendeur.

1. Estimer la valeur vénale du bien en viager

Première étape, l’estimation du prix de vente du bien immobilier sur le marché classique, que l’on appelle aussi valeur vénale libre.

Il s’agit là de la valeur en pleine propriété, qui servira de point de départ pour calculer la décote d’occupation. 

Il faut estimer le prix de vente en viager en fonction de critères comme l’emplacement, l’étage si c’est un appartement, l’état général, les commodités à proximité…

2.Calculer la valeur économique du viager

Pour calculer la valeur économique du viager, il faut retrancher l’abattement pour droit d’habitation et d’usage de la valeur vénale du bien. 

Ce calcul revient à prendre en compte les loyers que vous pourriez percevoir de la mise en location du bien. Il dépend donc des qualités intrinsèques et environnementales du logement.

Dans le cadre d’un viager avec usufruit, il convient de se reporter au barème de l’usufruit et de la nue-propriété. Vous retranchez la valeur de l’usufruit de la valeur en pleine propriété pour obtenir la valeur économique du viager.

3. Calculer le bouquet dans un viager 

Petite précision : le montant du capital à apporter en cash lors de l’achat en viager est librement déterminé par les parties. Toutefois, il est d’usage de le fixer entre 20 et 30 % de sa valeur de marché.

Il faut soustraire le bouquet de la valeur du bien pour le calcul des rentes viagères, qui fait intervenir les tables de mortalité de l’INSEE.

4. Calculer la rente du viager

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Pour calculer le viager, on part du principe que la somme bouquet + rentes jusqu’au terme de l’espérance de vie du vendeur = prix normal du marché.

Les tables de mortalité établissent l’espérance de vie à partir de l’âge et du sexe du vendeur. Elles permettent de calculer un coefficient diviseur qui entre dans la détermination du montant de la rente viagère.

💡Le vendeur peut opter pour la réversion de la rente. On parle alors de rente sur deux têtes. Plus complexe, le calcul aboutit à une rente mensuelle moins élevée pour l’acquéreur, qui doit attendre le deuxième décès pour entrer en possession du bien.

Exemple de calcul du viager pour bien comprendre

On le sait, tout cela reste bien théorique. On va donc se fendre d’un exemple chiffré pour que vous aussi, vous sachiez calculer un viager.

  1. Estimation souhaite vendre en viager occupé son appartement de 200 000 euros.

Il est âgé de 80 ans. 

Un rapide détour par les tables de mortalité nous apprend que son espérance de vie est de 8.6 années, soit un coefficient diviseur de 8.61 %. 

Il souhaite un bouquet de 40 000 euros.

Une simulation de loyers nous révèle que son bien peut être mis en location à 800 euros par mois. Soit, sur sa période d’espérance de vie : 800 x 12 x 8 = 76 800 euros.

Déduction faite du bouquet, le capital à convertir en rente s’élève à 160 000 euros.

Le montant de la rente annuelle, sans prise en compte de l’occupation, est de :

160 000 / 8.61 = 18 583 euros. Soit une rente mensuelle de 18 583 / 12 = 1548 euros.

Le montant de la rente totale, avec prise en compte de l’occupation, est de : 

160 000 – 76 800 = 83 200 euros. La rente annuelle s’élève donc à 83 200 / 8.61 = 9663, soit 805 euros par mois.

Comment calculer le viager libre ?

Il est bien plus facile de calculer le viager libre, puisque vous n’avez pas à appliquer de décote. Il suffit donc de soustraire le bouquet au prix de vente, puis de convertir le reste en rente à vie, en tenant compte du coefficient diviseur.

Comment calculer la rentabilité du viager ?

Pour calculer le taux de rendement d’un investissement locatif, on prend en compte la rentabilité brute (montant cumulé des loyers par rapport au prix d’achat), la rentabilité nette (on intègre les charges dans le calcul) et la rentabilité nette nette (on calcule les impôts).

Fonctionnant sur un principe différent, sans loyers, sans fiscalisation, le calcul du viager aboutit à un taux de rendement entre 6 et 8 %.

Comment calculer les frais de notaire en viager ?

Dernier calcul du viager, celui du montant des frais de notaire. Ils ne sont pas comptabilisés sur la base de la valeur en pleine propriété du bien, mais sur sa valeur économique, en tenant compte de l’occupation. En moyenne, l’économie sur les frais de notaire s’élève à 40 % !

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM