acheter une maison en viager - homme souriant avec un ordinateur a la main

Acheter une maison en viager : est-ce rentable ?

||
Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 5 min

Représentant seulement 1 % des transactions immobilières annuelles en France, le viager est pourtant en progression de 5 % par an. Ce mode d’investissement répond à un besoin des retraités et présente un réel intérêt pour les acheteurs. À quelles conditions acheter une maison en viager est rentable ? Estimation en ligne vous éclaire !

Comment ça se passe pour acheter une maison en viager ?

Avant d’entrer dans le détail de la rentabilité d’un achat en viager, revenons un bref instant sur son fonctionnement. Cette transaction immobilière consiste pour l’acquéreur à acheter un bien immobilier qu’il finance en deux fois. D’abord, il verse un capital comptant appelé bouquet. Ensuite, il verse une rente viagère jusqu’au décès du vendeur.

Il existe deux types d’achat en viager pour une maison :

  • Le viager libre : il représente seulement 5 % des ventes en viager. L’acquéreur entre immédiatement en jouissance du logement, qu’il peut habiter ou louer ;
  • Le viager occupé : c’est le plus fréquent. Le vendeur se réserve un droit d’usage et d’habitation jusqu’à son décès ou son départ en maison de retraite. Le droit d’habitation lui donne seulement droit de résider dans la maison, pas de la louer.

Acheter une maison en viager : quelle rentabilité ?

Pour savoir si acheter une maison en viager est rentable, il faut prendre en compte les différents facteurs permettant d’apprécier la rentabilité d’un investissement immobilier. Il s’agit du prix d’achat du viager, des loyers attendus et de la fiscalité.

1er facteur de rentabilité : le prix pour acheter une maison en viager

acheter une maison en viager - maison en brique a la campagne

On vous le disait plus haut, l’achat en viager est financé au moyen d’un capital et d’une rente. Leur montant aura une influence sur la rentabilité de l’achat de la maison en viager. En effet, plus le prix d’achat d’un bien est faible, plus vous améliorez la rentabilité de votre investissement immobilier !

Le bouquet dans la rentabilité d’un viager

Le bouquet en viager est librement négocié par les deux parties. Le vendeur et l’acheteur peuvent même décider de le supprimer ! Le plus souvent, en viager libre ou occupé, le vendeur verse une somme représentant 10 à 30% de la valeur vénale du bien immobilier.

La valeur vénale d’un logement, c’est tout simplement sa valeur sur le marché immobilier, en fonction de critères objectifs comme l’emplacement, l’état de la maison et de l’offre et de la demande.

Pour vérifier la valeur réelle de la maison en viager, utilisez notre simulateur ! Celui-ci croise 70 critères, pour vous offrir l’estimation la plus précise possible.

La rente viagère pour la rentabilité d’un achat en viager

La rente viagère est une rente mensuelle ou trimestrielle versée jusqu’au décès du vendeur. Mais comment savoir quelle est l’espérance de vie du vendeur à un instant T ? En se rapportant aux tables de mortalité de l’INSEE, qui nous la révèle en fonction de l’âge du vendeur. Il faut ensuite appliquer un coefficient multiplicateur.

Les rentes viagères sont aussi pondérées par :

  • Le montant du bouquet ;
  • La décote pour le droit d’usage ;
  • La réversibilité de la rente sur deux têtes ;
  • L’éventuelle indexation sur le coût de la vie….

L’addition bouquet et rentes à vie doit représenter la valeur de marché du bien. Au-delà, vous le paierez trop cher, ce qui nuira au rendement de l’achat de la maison en viager.

À savoir : si le vendeur décède après son espérance de vie, vous faites une mauvaise affaire. Cet aléa s’appelle le risque de longévité.

2ème critère de rentabilité : les loyers en viager libre

On ne s’adresse là qu’aux investisseurs en viager libre. Les autres ne perçoivent pas de loyers, puisque le vendeur reste dans les lieux.

Alors, comment estimer le montant du loyer attendu et donc sa rentabilité ? Notre outil d’évaluation des loyers vous donne une idée des prix pratiqués dans le secteur. Pour augmenter la rentabilité de la maison en viager, vous pouvez envisager de la louer en location saisonnière, par exemple si elle se situe en bord de mer !

3ème facteur de rentabilité de l’investissement en viager : la fiscalité

Pour qu’acheter une maison en viager soit rentable, encore faut-il bien maîtriser sa fiscalité. On va ici s’intéresser aux droits de mutation (frais de notaire), aux taxes et impôts locaux, à l’impôt sur la fortune immobilière et à la taxe sur la plus-value.

Les droits de mutation à titre onéreux

Vous devez verser des frais de notaire sur la vente de la maison. Bonne nouvelle, en viager occupé, ils ne sont pas comptabilisés sur l’intégralité du prix de vente, mais sur le prix de vente décoté du droit d’usage et d’habitation du vendeur. 

En viager libre, ils sont calculés de manière classique et représentent 7 à 8 % du prix de vente.

Les impôts et taxes

Le vendeur en viager occupé a à sa charge la taxe d’habitation et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. L’acheteur paie la taxe foncière, puisque juridiquement, il est propriétaire du bien au jour de la signature de l’acte de vente. 

L’impôt sur le fortune immobilière (IFI)

Acheter en maison en viager est rentable pour les investisseurs assujettis à l’IFI, car cette opération leur permet de limiter leur imposition. En effet, vous n’allez pas déclarer la valeur en pleine propriété de la maison, mais sa valeur en nue-propriété. Celle-ci repose sur le barème fiscal de l’usufruit, qui dépend de l’âge du vendeur.

L’impôt sur la plus-value

Ultime facteur à prendre en compte pour la rentabilité d’un achat en viager : la taxe sur la plus-value quand vous revendrez le bien. Vous vous situez dans le cadre d’un investissement locatif et non de la résidence principale. 

Dès lors, la plus-value que vous réalisez à la revente est taxée :

  • A l’impôt sur le revenu, au taux de 19 % ;
  • Aux prélèvements sociaux, au taux de 17.2 %.

Dès la sixième année de détention du bien, vous profitez d’un abattement sur chacune de ces taxes.

En conclusion, selon les experts viagéristes comme Renée Costes, acheter une maison en viager offre une rentabilité de 6 à 8 % par an. Mais tout dépendra du prix de vente, des rentes et de la fiscalité !

Photo_Auteur_Jeremy.webp
Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM