acheter un viager - deux homme qui discute autour d'une table

Acheter un viager : tout savoir

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 5 min

Vous désirez investir dans l’immobilier et miser sur le viager ? Dans certains cas, c’est un investissement avantageux. Mais cette acquisition peut aussi comporter des risques. Définition, types de viager, avantages et inconvénients : découvrez tout ce qu’il faut savoir pour acheter un viager.

Le principe de viager

Le viager : définition

Concrètement, acheter un viager est un investissement immobilier très spécifique. L’acheteur du bien en viager doit s’acquitter d’une rente qu’il reversera au vendeur jusqu’à son décès. On parle de crédirentier pour le vendeur et de débirentier pour l’acheteur. En France, il n’existe actuellement pas d’âge minimal pour vendre son bien en viager. Chacun est donc libre de le faire quand il le souhaite. Toutefois, l’âge est un élément primordial dans le choix dans ce type de contrat.

En tant qu’acheteur, il n’est pas dans votre intérêt de verser une rente viagère durant une durée plus longue que nécessaire. La rente viagère est versée de manière périodique (par mois, par trimestre ou chaque année). L’espérance de vie en France se situe aujourd’hui autour de 79 ans pour les hommes et de 85 ans pour les femmes (données Insee). La grande majorité des ventes en viager s’effectuent avec des vendeurs âgés de plus de 80 ans. 

Le montant de la rente viagère est fixé librement. Son calcul prend en compte la valeur du bien, l’espérance de vie et l’âge du vendeur, la présence ou non d’un bouquet ainsi que le type de rente choisi (libre, occupé ou vente à terme). Le bouquet est d’ailleurs une somme d’argent que l’acheteur verse au vendeur au moment de la signature de l’acte de vente. Celui-ci n’est pas obligatoire, mais son versement est une pratique assez répandue. Enfin, acheter un viager ne permet pas de connaître le coût total de la transaction en amont. Celui-ci dépend de la date de décès du crédirentier. On ne peut donc pas la prédire.

Les différents types de viager 

acheter un viager - un couple age avec une clef a la main

Pour acheter un viager, il faut prendre en compte les différents types de contrats existants. Ils sont choisis en fonction des besoins et souhaits exprimés par le vendeur et l’acheteur.

Le viager occupé

Le viager occupé est envisagé lorsque le vendeur, le crédirentier, souhaite continuer à habiter dans son logement. Le crédirentier garde ainsi le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) du bien immobilier. Dès la signature du contrat de viager, le crédirentier confère le droit de propriété au débirentier, en échange du versement d’une rente viagère et d’un éventuel bouquet. D’ailleurs, il est possible de préciser des clauses dans le contrat de viager pour transmettre le Droit d’Usage et d’Habitation au/à la conjoint(e) du crédirentier (même après la mort de celui-ci). Jusqu’à son décès, le vendeur peut ainsi continuer à disposer de son logement. Il existe également la notion de droit d’usufruit. Celui-ci permet au vendeur et à ses proches de vivre dans le logement. Le bien peut également être occupé par une tierce personne à titre gratuit ou à titre onéreux.

Le viager libre

Le contrat de viager libre est par définition opposé au viager occupé. Dans ce cas de figure, le crédirentier renonce à ses Droits d’Usage et d’Habitation sur son logement. De ce fait, le débirentier est libre d’en disposer comme il le souhaite et obtient la pleine propriété du logement et des charges qui en découlent. Acheter un viager libre permet au vendeur, le crédirentier, d’augmenter ses revenus de manière sécurisée. Il obtient une rente garantie jusqu’à la fin de vie, parfois même plus avantageuse que pour le viager occupé. Il n’a pas besoin d’avoir recours à la gestion locative et s’incomber de ses spécificités (aucun travaux de remise en état ou de loyers impayés à l’horizon).

La vente à terme

La vente à terme, quant à elle, ne repose pas sur l’aléa (un évènement, par nature, imprévisible) de durée de vie du vendeur. Dans ce cadre précis, vendeur et acheteur choisissent conjointement le nombre de mensualités à venir. Elles sont donc limitées dans le temps. La vente à terme est enregistrée par un acte authentique établi chez le notaire. La rente viagère perçue par le vendeur est beaucoup plus élevée que pour le viager occupé. Elle n’est pas imposable, ce qui constitue un avantage fiscal important. La mensualité de la rente, du viager à terme, bénéficie également d’une revalorisation annuelle. Si le vendeur décède avant l’échéance, la rente viagère est alors versée aux héritiers.

Acheter un viager : avantages et inconvénients 

Une gestion facilitée

L’un des avantages lorsque l’on souhaite acheter un viager, notamment un viager occupé : l’acheteur n’a pas à se préoccuper de l’entretien du bien. Les charges courantes et les dépenses d’entretien sont supportées par le vendeur seul (sauf dans le cas du viager libre, où l'entretien courant et les réparations sont à la charge de l'acheteur). Acheter un viager permet ainsi de faciliter la constitution de son patrimoine immobilier sans devoir allouer du temps à la gestion de celui-ci.

Aucun emprunt bancaire 

Autre avantage à acheter un viager : vous pouvez vous passer d’un crédit bancaire. Cela peut ainsi être une solution avantageuse pour les acheteurs qui ne réunissent pas toutes les conditions nécessaires à l’obtention d’un emprunt. Certaines professions (comme les professions libérales) ou certains problèmes de santé rendent le crédit plus compliqué. C’est un investissement immobilier relativement plus souple que pour un achat classique. Il n’est donc pas ici question du paiement d’intérêts auprès d'un organisme de crédit. 

Le risque de payer longtemps la rente viagère

De mauvaises prévisions : c’est le principal risque quand on souhaite acheter un viager. Investir dans un viager trop tôt peut faire vous payer une rente au-delà de l’espérance de vie du crédirentier. Il est en effet possible que celui-ci vive plus longtemps, même beaucoup plus longtemps que l’espérance de vie déterminée au préalable. Dans ce cas, l’acheteur est perdant. Si l’acheteur vient à décéder avant le vendeur, ce sera à ses héritiers de continuer à payer la rente viagère. Vous souhaitez vous lancer et acheter un viager ? L’idéal est de laisser une génération d’écart entre vous et le crédirentier, soit environ 30 à 35 ans.

Un investissement incertain

Acheter un viager est un pari sur l’avenir. Ce qui est certain, c’est que vous vous lancez vers l’incertitude ! Au moment de la signature du contrat de vente, vous ne savez pas quand vous pourrez récupérer la pleine possession de votre investissement. Pour des raisons de santé, le vendeur peut également devoir se rendre en maison de retraite. Il ne sera toujours pas possible pour l’acheteur de s’installer dans le logement.

Votre nouveau “chez vous” peut n’être disponible que dans plusieurs années ou même une décennie. Tout dépend de votre mode de vie et de vos besoins à moyen et long terme.

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM