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Acheter un appartement en viager : est-ce un bon plan ?

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 5 min

Concernant 5.000 transactions immobilières chaque année en France, le viager reste un marché de niche. La moyenne d'âge pour vendre en viager est de 79 ans. Le nombre des 75-84 ans progressera de 49% entre 2020 et 2030. On constate donc que des opportunités sont à saisir ! Toutes les raisons d’investir dans un appartement en viager.

Comment ça fonctionne le viager ?

La vente en viager est une transaction immobilière qui repose sur un aléa : la date de décès du vendeur (appelé crédirentier). Outre un bouquet (une somme au comptant), l’acquéreur, appelé débirentier, doit verser une rente à vie.

Si l’acheteur devient propriétaire au jour de la signature de la vente, la jouissance des lieux peut être différée. Tout dépend de s’il opte pour un appartement en viager libre ou un appartement en viager occupé.

Faut-il choisir un appartement en viager libre ou occupé ?

Le viager libre représente seulement 5 % des biens immobiliers disponibles sur ce marché immobilier. Vous entrez immédiatement en jouissance du logement, pour y habiter ou le mettre en location.

En viager occupé, il faut attendre la mort du vendeur ou son départ en maison de retraite pour avoir la disposition de l’appartement vendu. Jusqu’à cette date, le vendeur peut soit :

  • Résider dans le logement : c’est l’appartement en viager avec droit d’usage et d’habitation ;
  • Résider ou louer le bien immobilier : c’est l’appartement en viager avec réserve d’usufruit.

💡Les maisons en viager sont plus nombreuses que les appartements en viager, qui représentent 43 % du marché.

Comment calculer le bouquet d’un appartement en viager ?

Versé cash, le bouquet n’est pas obligatoire. Son montant est librement fixé entre le vendeur et l’acheteur. Il représente en général 20 à 30 % de la valeur réelle de l’appartement.

Comment calculer la rente d’un appartement viager ?

Complexe, le calcul du montant de la rente doit être confié à un professionnel de l’immobilier ou à un notaire, car il faut estimer le prix de vente du logement et utiliser des tables de mortalité.

Le principe est le suivant : ajoutée au bouquet, la rente viagère doit permettre de payer intégralement la valeur vénale de l’appartement au terme de l’espérance de vie du vendeur.

Pour parler crûment, l’investisseur fera une bonne affaire si le vendeur décède avant le terme de son espérance de vie, et une mauvaise dans le cas contraire. L’espérance de vie varie notamment en fonction de l’âge et du sexe.

Le calcul des rentes viagères prend aussi en compte le DUH ou l’usufruit. Le but est de comptabiliser les loyers que l'investisseur aurait pu percevoir s’il avait eu la jouissance immédiate du bien. 

Le calcul intègre enfin le nombre de têtes, car le vendeur peut prévoir la réversion de la rente sur le conjoint survivant.

💡Outre la réversibilité, le contrat de viager peut inclure une clause relative à l’indexation de la rente sur l’indice des prix à la consommation de l’INSEE.

Qui paie quoi pour l’appartement en viager ?

Pour un appartement en viager avec un DUH, la répartition des charges et des travaux s’effectue librement, selon ce qu’ont convenu l’acheteur et le vendeur. Celui-ci conserve à sa charge la taxe d’habitation, et l’acquéreur, qui est le propriétaire, la taxe foncière.

En viager avec usufruit, la répartition s’effectue comme en location : grosses réparations et gros travaux au propriétaire, entretien courant, petites réparations et charges de copropriété répercutables au rentier.

Pourquoi acheter un appartement en viager ?

Les 25/34 ans peinent à se projeter dans un investissement locatif en viager, tandis que les couples entre 40 et 55 ans n’y voient pas d’inconvénient. Pour tout comprendre de l’intérêt de ce type de montage, passons en revue les avantages d’un appartement en viager.

Parce que la population est vieillissante

Entre 2020 et 2030, les 75-84 ans vont passer de 4.1 millions à 6.1 millions. La vulnérabilité s’installe dès 75 ans, et autour de 85 ans, le retraité est en perte d’autonomie. En parallèle, 85 % des Français déclarent souhaiter vieillir chez eux, dans leur résidence principale.

Se positionner sur le marché du viager immobilier permet de répondre à cette problématique, tout en se constituant un patrimoine. 

Parce que les retraités recherchent un complément de revenus

Le montant des ressources en retraite n’a de cesse de baisser. Une incertitude plane sur la pérennité du système de retraite par répartition, ce qui conduit de plus en plus de seniors à se tourner vers la capitalisation. Il y a donc fort à parier que les demandes de ventes en viager, qui permettent d’obtenir des revenus supplémentaires, vont exploser !

Parce que c’est un investissement immobilier rentable

Le rendement d’un investissement se calcule sur la base de critères comme le prix d’achat, le montant des loyers, le coût du prêt immobilier et la fiscalité.

S’agissant du prix de vente, on a pu voir plus haut qu’il est décoté, pour tenir compte de l’occupation. En parallèle, les rentes que vous versez, sont comparables à des mensualités d’emprunt, mais sans les frais annexes de garantie et d’assurance. Les frais de notaire sont aussi réduits.

Concrètement, les experts viagéristes estiment la rentabilité d’un appartement en viager entre 6 et 8% par an. Sans compter la plus-value à la revente !

Parce que la fiscalité du viager est avantageuse

Certains investisseurs arrêtent d’acheter de l’immobilier pour une bonne raison : ils paient trop d'impôts. Qu’il s’agisse de l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

L’atout d’un achat en viager, c’est que les loyers sont perçus sous forme de décote. Vous élargissez la surface de votre patrimoine immobilier sans alourdir votre facture fiscale.

Pour l’IFI, vous serez heureux d’apprendre que l’appartement ne sera pas comptabilisé pour sa valeur en pleine propriété, mais sur sa valeur en nue-propriété, en fonction du barème de l’usufruit et de la nue-propriété.

Quels sont les pièges de l’achat d’un appartement en viager ?

Le premier, c’est le risque de longévité, c’est-à-dire l’hypothèse dans laquelle le vendeur décède après le terme de son espérance de vie.

Le second réside dans la revente. Vous pouvez à tout moment revendre le bien en viager, mais vous restez solidaire du versement des rentes avec le nouvel acheteur. Le vendeur n’est en effet pas obligé d’accepter la substitution d’acquéreurs !

Comment trouver un appartement en viager ?

Vous trouverez des annonces immobilières d’appartements à vendre en viager sur les sites classiques comme Leboncoin. Sinon, quelques professionnels comme Renée Costes ou Viager Europe se sont spécialisées sur ce marché de niche.

Si le modèle du viager vous intéresse, mais que ce type de contrat aléatoire vous effraie, il existe une autre option : la vente à terme. Elle constitue une modalité de paiement du prix, avec bouquet et rentes. La différence, c’est que vous déterminez au moment de la signature de l’acte de vente pendant combien d’années vous verserez la rente mensuelle. Vous savez donc à l’avance combien vous allez payer le bien !

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM