acheter en viager occupe - homme en chemise pointant le vide du doigt

Acheter en viager occupé : est-ce un bon plan ?

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 5 min

Représentant 95 % des ventes en viager, le viager occupé n’a que des avantages ou presque. Il vous permet d’acquérir un bien immobilier à un prix largement inférieur à sa valeur réelle. Acheter en viager occupé s’avère une bonne idée pour l’investisseur qui n’a pas accès au financement bancaire.

En quoi consiste l’achat en viager occupé ?

Acheter en viager occupé, c’est acquérir un logement avec le vendeur dans les lieux. Il s’oppose à l’achat en viager libre, où l’acquéreur obtient la jouissance du bien dès la signature du contrat.

Définition du viager occupé

La vente en viager est un type de transaction immobilière qui ne permet pas de savoir à l’avance combien on va payer le bien. En effet, le paiement s’effectue au moyen d’une somme en capital, le bouquet, et de rentes versées tout au long de la vie du vendeur (appelé crédirentier). C’est en cela que réside l’aléa de la vente en viager occupé. On ne peut pas connaître la date de décès du vendeur.

L’acheteur en viager occupé (appelé débirentier) concède un droit d’usage et d’habitation au vendeur. Celui-ci peut donc habiter dans le logement, mais pas le mettre en location.

Il ne faut pas confondre l’achat en viager occupé avec :

  • L’achat en nue-propriété : l’opération repose sur le démembrement de propriété, qui attribue l’usufruit au vendeur et la nue-propriété à l’acheteur. Dans cette hypothèse, le vendeur usufruitier peut occuper ou louer le logement ;
  • La vente à terme : elle prévoit le versement d’une rente mensuelle non pas jusqu’au décès du vendeur, mais jusqu’à une date prévue dans l’acte authentique de vente. Il ne s’agit donc pas d’un contrat aléatoire !

Fonctionnement du viager occupé

Vous pouvez acheter en viager occupé à condition que le vendeur et vous disposiez de la capacité juridique. En d’autres termes, que vous ne soyez pas placés sous un régime de tutelle.

Vous devez verser un bouquet au jour de la signature du contrat de vente. Celui-ci n’est pas obligatoire, mais en réalité, il est très souvent exigé. Ensuite, vous devez verser une rente viagère jusqu’au décès du vendeur.

Le montant du bouquet est fixé librement par les parties. Le montant des rentes viagères prend en compte différents facteurs comme :

  • L’espérance de vie du vendeur au jour de la vente, calculée par les tables de mortalité de l’INSEE en fonction de l’âge ;
  • La valeur locative du logement sur le marché immobilier local ;
  • La décote d’occupation ;
  • La réversibilité des rentes viagères : le vendeur peut exiger une rente sur deux têtes, qui fera l’objet d’une réversion au conjoint survivant jusqu’à son propre décès.

À savoir : si le décès du vendeur intervient dans les 20 jours suivant la vente, alors celle-ci sera annulée.

Quels sont les avantages d’acheter en viager occupé ?

Acheter en viager est idéal pour investir dans l’immobilier à moindre coût et moyennant une fiscalité avantageuse.

acheter en viager occupe - deux homme qui discute autour d'une table

Le prix du viager occupé

Le principe du viager occupé est simple : il faut que l’addition du bouquet et des rentes représente la valeur réelle du bien sur le marché. Toutefois, le calcul du viager (bouquet et rentes à vie) prend en compte une décote pour le droit d’usage et d’habitation.

C’est ainsi que le capital nécessaire pour cet investissement immobilier représente entre 10 et 30 % de la valeur vénale du logement.

La fiscalité d’un achat en viager occupé

Acheter en viager occupé, c’est profiter d’une fiscalité douce pour se constituer un patrimoine immobilier. En effet, vous ne percevrez pas de revenus fonciers jusqu’au décès du vendeur : vous n’alourdissez donc pas votre impôt sur le revenu.

S’agissant de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), il faut savoir que le viager immobilier permet de réduire son assiette taxable. En effet, la taxation se fait sur la valeur en nue-propriété, pas sur la valeur en pleine propriété. Le barème de l’usufruit et de la nue-propriété prend en compte l’âge de l’usufruitier au moment de la cession.

Enfin, vous devez payer la taxe foncière, mais la taxe d’habitation et d’enlèvement des ordures ménagères relèvent du vendeur.

Investir en viager occupé pour être socialement responsable

L’incertitude pèse sur le système de retraite par répartition, menacé par les différentes réformes. En parallèle, les retraités voient leurs revenus fondre d’un quart environ lors de leur arrivée en retraite.

Acheter en viager occupé, c’est permettre à des personnes âgées de rester dans le logement qu’elles affectionnent jusqu’à leur décès ou leur départ en maison de retraite. Tout en leur versant un capital comptant et un complément de revenus jusqu’au décès.

Ceux qui souhaitent allier diversification du patrimoine et enjeux sociaux trouveront une réponse concrète dans le viager immobilier.

Un investissement à fort rendement

Les experts viagéristes estiment que la rentabilité d’une acquisition en viager occupé est de l’ordre de 6 à 8 %. Une bonne affaire !

Acheter en viager occupé : pour quels investisseurs ?

Monsieur et madame tout-le-monde, mais certaines catégories d’acheteurs y ont encore plus intérêt.

Les investisseurs disposant de peu d’apport personnel

Sur le marché immobilier classique, votre apport initial doit représenter 10% de la valeur du bien dans l’ancien, moitié moins dans le neuf. En décidant d’acheter en viager occupé, l’apport personnel peut être bien inférieur, grâce à la décote du droit d’habitation et au versement des rentes.

Les acheteurs n’ayant pas accès au prêt immobilier

En CDD ou travailleur indépendant, vous vous êtes peut-être déjà exposé à un refus des banques pour un crédit immobilier. À condition de pouvoir supporter les rentes avec peu d’épargne ou avec vos revenus d’activité, vous pouvez vous passer d’un emprunt.

Les acquéreurs souhaitant investir sur le long terme

Si vous visez le rendement sur le long terme, ou la plus-value à l’issue d’une opération, acheter en viager est fait pour vous.

A quoi faire attention avant d’acheter en viager occupé ?

En décidant d’acheter en viager, l’acheteur (débirentier) s’expose au risque de longévité. C’est-à-dire au risque que le vendeur (crédirentier) vive plus longtemps que ce prévoient les tables de mortalité de l’INSEE.

Autant dire que vous ne pouvez pas vous prémunir contre ce piège du viager ! En revanche, il est possible de vous protéger contre une mauvaise évaluation du prix de vente et contre le risque de moins-value.

A l’estimation du prix de vente

Comme n’importe quel vendeur, celui que vous aurez en face de vous souhaite obtenir le meilleur prix de vente pour son logement. Il entretient en plus une relation affective avec lui, qui peut lui faire tirer ce prix à la hausse. Utilisez notre outil d’évaluation des prix pour connaître la valeur vénale du bien immobilier !

À l’emplacement de la maison ou de l’appartement en viager

Une maison en viager en bord de mer ou un appartement dans une ville attractive vous donnent de plus grandes chances de réaliser une plus-value. Prenez le temps d’étudier soigneusement l’emplacement pour que le bon plan ne vire pas à la mauvaise affaire !

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM