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Acheter en viager : est-ce intéressant ?

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 6 min

Au risque de vous spoiler la suite : oui, acheter en viager est intéressant, et à plus d’un titre. D’abord, pour bénéficier d’une décote sur le prix de vente. Ensuite, pour profiter d’une fiscalité avantageuse. Attention toutefois, le contrat de viager est transmissible aux héritiers !

Comment fonctionne l’achat en viager ? 

Un achat ou investissement en viager repose sur un aléa : la date du décès du vendeur (appelé crédirentier). Comme par définition, elle est inconnue, elle ne permet pas de déterminer à l’avance le prix final de l’acquisition.

Car le paiement de la transaction s’effectue en deux temps. D’abord, l’acquéreur (appelé débirentier) doit financer un capital comptant au jour de la vente : c’est le bouquet. Puis jusqu’au décès du vendeur, l’acheteur doit lui verser une rente.

Il existe deux types de viager : le viager occupé et le viager libre. Le premier concerne seulement 5 % des ventes de ce marché de niche.

💡Si vous êtes au courant d’une maladie affectant le vendeur, ou s’il décède dans les 20 jours suivant la signature du contrat, alors la vente en viager sera annulée.

Quelle est la différence entre le viager libre et le viager occupé ?

On parle de viager occupé lorsque le vendeur reste dans le logement (appartement ou maison) jusqu’à son décès ou jusqu’à son départ en maison de retraite. Le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation (DUH), qu’il ne faut pas confondre avec l’usufruit.

Dans le cadre du démembrement de propriété, l’usufruitier a le droit de rester dans le bien ou de le mettre en location pour percevoir les loyers. Le DUH, lui, ne permet pas de louer le logement, seulement de l’occuper.

On parle de viager libre lorsque le vendeur quitte le logement dès la signature de l’acte authentique de vente. L’investisseur ou acheteur peut donc y habiter ou le mettre en location.

💡Si la plupart des ventes en viager se font avec le DUH, il est aussi possible d’acheter en viager avec usufruit. Dans ce cas, l’acheteur dispose de la nue-propriété dès la signature du contrat de vente, mais pas de la jouissance des lieux.

Quels sont les droits et obligations du vendeur en viager ?

Déjà le vendeur a le droit de rester dans le logement. Il est tenu de s’en occuper en bon père de famille, ce qui signifie qu’il ne doit rien faire qui puisse diminuer la valeur du bien immobilier.

S’agissant des travaux et des impôts locaux dans un viager occupé avec DUH, c’est la convention de viager qui détermine qui les prend en charge.

Si vous préférez acheter en viager occupé avec usufruit, le crédirentier doit assumer :

  • L’entretien courant et les réparations du logement, sauf s’il met le logement en location ;
  • Les factures d’énergie ;
  • La taxe foncière, la taxe d’habitation et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;
  • Les charges de copropriété.

Quels sont les droits et obligations de l’acheteur en viager ?

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Première obligation pour celui qui va acheter en viager : le paiement du bouquet et de la rente viagère. En effet, le contrat est assorti de différentes clauses :

  • Le privilège du vendeur, aussi appelé clause résolutoire : si vous cessez de lui verser les rentes viagères, le vendeur peut annuler la vente et récupérer le bien immobilier ;
  • La clause de conservation du bouquet : vous ne serez pas remboursé du capital déjà versé si vous arrêtez de payer les rentes et que la vente est remise en cause.

💡 La rente viagère peut être sur deux têtes, c’est-à-dire sur le vendeur et sur son conjoint. Vous devrez la verser jusqu’au décès du dernier survivant. Lorsque le contrat prévoit une clause de réversion de la rente, celle-ci est d’un montant plus faible.

Deuxième obligation si vous achetez en viager avec usufruit : vous devez payer les gros travaux et grosses réparations.

Comment calculer le bouquet et la rente d’un achat en viager ?

Pour acheter en viager, vous devez débourser un capital comptant puis des rentes. Le bouquet est déterminé librement entre les parties. En général, il représente 20 à 30 % de la valeur réelle du bien immobilier. Pour savoir si le prix proposé est bien estimé, utilisez notre outil d’évaluation.

Le calcul de la rente mensuelle repose sur des tables de mortalité établies par l’INSEE. Les spécialistes du viager utilisent aussi le barème Daubry, du nom du notaire qui l’a inventé. Ce barème prend en compte la décote pour l’occupation, la valeur vénale du bien et l’espérance de vie des vendeurs.

Le montant de la rente varie en fonction d’autres critères comme le caractère libre ou occupé du logement, le montant du bouquet, la réversibilité de la rente, l’indexation de la rente, le sexe, le taux de rendement sur le marché locatif…

Quels sont les avantages d’acheter en viager ?

Chez Estimation en ligne, on ne dénombre pas moins de 6 avantages d’un achat en viager !

1️⃣Profiter d’un prix de vente décoté

On vous l’a dit plus haut, mais pour tenir compte de l’occupation du logement, une décote est appliquée sur la valeur vénale du bien. Elle est calculée sur la base du sexe et de l’âge du vendeur. Un bon plan pour ceux qui cherchent à acheter à bas coût !

2️⃣ Ne pas être obligé d’emprunter pour investir

Si vous avez l’apport personnel qui couvre le prix d’acquisition, vous n'êtes pas forcément obligé de recourir à un prêt immobilier pour financer la rente. De quelques centaines d’euros, celle-ci représente un faible effort d’épargne

Si vous avez l’habitude de mettre de l’argent de côté tous les mois, vous pouvez transformer celui-ci en pierre sans passer par la case banquier !

3️⃣ Payer des frais de notaire réduits

Si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, vous savez que les frais de notaire sont calculés en fonction de la valeur du bien. Lorsque vous décidez d’acheter en viager, vous bénéficiez de frais de notaire réduits. Et oui, ils sont calculés sur le prix de vente décoté !

4️⃣Se constituer un patrimoine immobilier sans pression fiscale

L’écueil d’un investissement locatif, c’est de percevoir des loyers. Les revenus locatifs constituent certes un complément de revenus appréciables à la retraite (même avant), mais ils sont imposables. Ils s’ajoutent à vos autres revenus et peuvent vous faire passer dans une tranche marginale d’imposition supérieure.

Rien de tout cela si vous achetez en viager, puisque vous ne percevez pas de recettes locatives. L'impôt sur le revenu ne changera pas d’un chiffre !

5️⃣Réduire l’IFI

Dans le cadre du démembrement de propriété avec réserve d’usufruit ou de DUH, l’impôt sur la fortune immobilière est calculée sur votre part en nue-propriété et en fonction de l’âge du vendeur, selon le barème suivant :

Âge de l’usufruitier

Valeur de l’usufruit

Valeur de la nue-propriété

Moins de 21 ans révolus

90%

10%

Moins de 31 ans révolus

80%

20%

Moins de 41 ans révolus

70%

30%

Moins de 51 ans révolus

60%

40%

Moins de 61 ans révolus

50%

50%

Moins de 71 ans révolus

40%

60%

Moins de 81 ans révolus

30%

70%

Moins de 91 ans révolus

20%

80%

Plus de 91 ans révolus

10%

90%

6️⃣Rester libre de revendre

On est sur un mi-avantage mi-inconvénient. Vous pouvez procéder à la revente du bien en viager, mais vous restez responsable du versement de la vente. Soit vous la payez vous-même, soit vous la reportez sur le sous acquéreur, mais dans ce cas, vous en êtes solidaire.

Quels sont les pièges d’un achat en viager ?

Certains investisseurs connaissent l’exemple Calment. Cette vieille dame avait vendu son logement en viager à son notaire, alors qu’elle était déjà âgée de 90 ans. L’homme de loi pensait faire une bonne affaire, mais la doyenne de France est décédée à 122 ans. Les héritiers du notaire ont dû lui continuer à payer la rente après le décès de leur père… Et c’est là le premier inconvénient d’acheter en viager : la dette est transmissible à vos héritiers.

À moins d’acheter en viager libre, vous ne profitez pas immédiatement du logement. Ce type d’investissement n’est donc pas pour vous si vous avez besoin de revenus complémentaires immédiats !

Photo_Auteur_Jeremy.webp
Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM