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Achat en viager : quels sont les avantages et inconvénients ?

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 6 min

Ce marché de niche est voué à se développer du fait du vieillissement de la population et de l’incertitude sur le système des retraites. Autant être parmi les premiers à se positionner ! Les avantages d’un achat en viager sont notamment le prix de vente décoté et la fiscalité attractive. Ils doivent être mis en balance avec l’inconvénient de ce contrat aléatoire, qui repose sur la date de décès du vendeur.

Comment fonctionne l’achat d’un viager ?

Un achat en viager consiste à acquérir le bien immobilier d’un vendeur et de lui payer le prix de vente avec une somme comptant et des rentes viagères (c’est-à-dire versées jusqu’au décès du vendeur). Le vendeur est appelé crédirentier, l’acquéreur, débirentier.

Les conditions pour un achat en viager

Il faut que le vendeur et l’acheteur aient la capacité juridique (être majeur et non protéger par un régime de tutelle).

Il faut aussi respecter l’aléa de la vente en viager, ce qui signifie que la date du décès du vendeur doit être imprévisible. S’il décède dans les 20 jours suivant la signature du contrat de vente, ou si vous avez connaissance d’une maladie qui l’affecte, alors la transaction immobilière sera annulée.

💡 La vente à terme prévoit le versement d’une rente non pas jusqu’au décès, mais jusqu’à une date définie au contrat. C’est en cela qu’elle se distingue du viager immobilier.

Deux modèles : l’achat en viager libre et l’achat en viager occupé

Avec une vente en viager libre, vous entrez en possession du bien au jour de la signature de l’acte authentique de vente. Vous pouvez ainsi occuper ou louer le logement.

Avec une vente en viager occupé, le vendeur dispose jusqu’à sa mort ou son départ en maison de retraite :

  • D’un droit d’usage et d’habitation (DUH) de la maison ou de l’appartement en viager ;
  • De l’usufruit : le vendeur usufruitier peut habiter le logement ou le mettre en location. L’acheteur nu-propriétaire dispose de nue-propriété et obtient la pleine-propriété du logement au décès du vendeur.

Le paiement de l’achat en viager

Il s’effectue au moyen d’une somme comptant (le bouquet) et des rentes à vie. Le bouquet n’est pas obligatoire, et son montant est librement déterminé par l’acheteur et le vendeur.

Les rentes viagères sont versées au vendeur, et en cas de réversibilité, au conjoint survivant jusqu’à son propre décès

Le montant de la rente est calculé par un notaire idéalement, sur la base des tables de mortalité établies par l’INSEE et du barème Daubry. Ceux-ci croisent des données notamment sur :

  • L’espérance de vie du vendeur (ou des vendeurs en cas de réversion de la rente mensuelle) en fonction de son sexe et de son âge ;
  • Le montant du loyer théorique d’après l’espérance de vie du vendeur.

💡Le contrat prévoit une clause résolutoire, qui permet au vendeur d’annuler la vente et de récupérer son bien si l’acheteur cesse de payer la rente.

Quel est l’intérêt d’acheter en viager ?

achat en viager - table avec une tirelire cochon une calculatrice et des feuilles

L’achat en viager est un bon plan pour ceux qui ne disposent pas de la surface financière pour un crédit immobilier classique et qui souhaitent investir à moindre coût.

Pour investir à moindre coût

Ce n’est un secret pour personne : les prix du marché immobilier ne font que progresser. Difficile, donc, de réaliser un investissement locatif quand on a peu d’apport ou quand on ne peut pas payer des centaines de milliers d’euros pour devenir propriétaire.

L’achat en viager apporte une réponse concrète à ceux qui souhaitent faire un investissement immobilier à moindre frais. Le bouquet représente 20 à 30 % de la valeur réelle d’un bien. Vous pouvez en parallèle choisir un viager dont les mensualités sont adaptées à votre budget.

Si les gros travaux restent à votre charge, l’entretien courant du bien vendu en viager relève du vendeur.

💡Dans un achat en viager, les frais de notaire sont calculés sur la base du prix décoté.

Pour éviter la case emprunt

Si vous êtes en situation professionnelle précaire ou si votre taux d’endettement est trop élevé, vous vous heurterez peut-être à un refus des banques. L’avantage d’un achat en viager, c’est que c’est le vendeur qui joue le rôle de banquier.

Pour bénéficier d’une fiscalité avantageuse

Dans le cadre d’un achat en viager, la fiscalité présente aussi un intérêt. Avec ce type de montage, les loyers que vous auriez pu percevoir vous sont reversés sous la forme de la décote de prix. Vous pouvez ainsi élargir votre patrimoine immobilier sans alourdir votre impôt sur les revenus fonciers.

Pour les contribuables à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), il faut savoir que la valeur du bien est comptabilisée non pas en pleine propriété, mais en fonction du barème de l’usufruit et de la nue-propriété, ou après abattement pour droit d’habitation.

💡Vous devez payer la taxe foncière. La taxe d’habitation est à charge du rentier, comme les charges de copropriété et dépenses courantes.

Achat en viager = danger : vrai ou pas ?

Le principal danger de l’achat en viager, c’est le risque de longévité. Par exemple, Jeanne Calment, qui a vendu sa maison en viager à 90 ans et vécu jusqu’à 122 ans, déjouant ainsi tous les pronostics des tables de mortalité et de l’espérance de vie. Le risque de longévité, c’est donc de payer le bien plus cher que sa valeur vénale.

Pour le contrer, il faut d’abord être certain de l’estimation du prix de vente. Même si le bouquet de départ semble alléchant et que le reste du paiement se fait par rentes viagères, il faut veiller à ce que la valeur en pleine propriété soit correctement évaluée. Pour ce faire, vous pouvez utiliser notre outil d’estimation.

Autre risque : celui de la moins-value d’un investissement de long terme. Vous aurez la jouissance du bien immobilier dans 10 à 15 ans, il faut donc soigneusement étudier l’emplacement pour être certain de dégager une plus-value. Priorité devra être donnée aux villes attractives (Paris) et bassins touristiques (Côte-d’Azur), avec pourquoi pas une maison en viager vue mer !

💡 En cas de décès de l’acquéreur avant le dénouement du viager, ce sera à ses héritiers d’assumer le paiement de la rente.

Faut-il faire un achat en viager quand on est jeune ?

La première édition du baromètre de l'Institut d'expertise et de formation au viager (IEFV) créé par Renée Costes Viager révèle que les acquéreurs en viager sont âgés entre 40 et 50 ans et sont des couples. Cette information signifie-t-elle que les jeunes n’ont pas d’intérêt à réaliser ce type d’investissement ?

Non, c’est simplement que pour les 18/24 ans, l'achat en viager serait moralement discutable. Un argument qu’il convient de démonter, car si cette opération repose sur un pari sur la vie, elle n’en est pas autant immorale.

La vente en viager offre la possibilité, pour une personne âgée, de recevoir un capital en cash, puis un complément de revenus (rente viagère) jusqu’à son décès. À l’heure où le montant de la pension de retraite n’augmente pas et est menacée par les réformes successives, c’est un atout certain.

Ceci étant, la règle d’or, c’est d’avoir au moins une génération d’écart avec le vendeur. Sinon, vous pouvez acheter en viager à n’importe quel âge. Et comme le dit l’adage, il n’est jamais trop tôt pour se lancer dans l’immobilier !

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM